內湖辦公大樓股王聯發科買大樓 算盤打得精

聯發科(2454)日前宣布斥資15.9億元買下台北市內湖科學園區附近太陽科技廣場C棟地上10層及地下2層內湖辦公大樓建物,平均內湖辦公大樓每坪26.7萬元,不但低於內湖科學園區動輒30~40萬元的市場行情,以聯發科規劃,未來內湖辦公大樓部分樓層還將出租。聯發科以往財務操作均相當穩健,這次當起房東來,連間接「跨入」房地產也相當會精打細算。 



除新竹科學園區內自用廠辦外,聯發科並無特殊投資房地產計畫,本次大手筆斥資15.9億元置產,引起外界好奇。 


聯發科原在內湖即有租用辦公處所供業務單位使用,根據聯發科說法,該廠辦預計明年5月完工,屆時台北業務單位將搬遷。不過據了解,同集團的揚智(3041)目前在內湖科學園區內內湖辦公大樓亦有部分辦公室閒置,若單純為業務單位辦公處所不敷使用,向揚智租下辦公室,亦可解決辦公場所不足問題,且可增加收益,不失為「肥水不落外人田」的雙贏作法。

內湖辦公大樓台北市內科商辦搶手,看好低空屋率及三通效應

低空屋率加上潛在三通效應,大型行庫看好內湖科技園區內湖辦公大樓未來潛力;近一個月來,合作金庫一口氣接下花旗兩不動產投資聯貸案,內部評估報告指出,內湖園區六十五萬坪的內湖辦公大樓供給量,已去化六十一萬坪,加上未來兩岸空港直航,結合松山機場連成一氣的發展,將成為另波價揚助力。 

合庫為聯貸大型指標行庫,對內湖科技園區的後市看好,已影響其他公股行庫對相關不動產聯貸案的投入。其中,花旗集團投資的第一案–亞太經貿廣場三棟大樓,七二億元的聯貸額度,將由合庫聯合土銀、台企銀共同包銷主辦,合庫將先包銷四八億元,若超額認購合庫參貸額度則將降至二四億元。 


至於買下特力屋大樓,聯貸額度四六.七億元的第二案,合庫則將與農銀共同包銷主辦,合庫將先包銷三七億元,並邀一銀、土銀、彰銀、華銀、兆豐銀、台企銀一起參貸。 


合庫對內湖科技園區廠辦大樓的分析報告指出,至今年第一季止,內湖辦公大樓總供給量有六五萬坪,「已消化六一萬坪」,空屋率降至六.二%以下,「顯見園區已產生群聚效應」。此外,內湖科技園區的群聚效應、捷運線連結南港軟體園區,再搭配推動松山機場成為兩岸直航空港,是吸引更多國內外公司進駐的第二波助力。


上述因素,使合庫對於私募基金投資內湖科技園區不動產,敢全力配合金流需求,並吸引其他公股行庫投入此一新聯貸潮。 


據花旗集團向大型行庫所提的租金收益行情,以亞太經貿廣場三棟大樓為例,一樓每坪出租價格將為一六五○元,一至九樓每坪一二五 ○元,若以當地租金最保守的每坪一千元行情估算,「只要出租率能達五三.一%,就達到利息償還平衡點」。 


花旗調查,目前為止,該內湖辦公大樓的出租率已達四○%,其中B大樓全租給華寶,C大樓有二五%出租給AIG集團,使大型行庫對私募基金未來攤還本息的速度,及抵押擔保品未來的價揚行情,更加「十拿九穩」。

內湖辦公大樓減少虧損 明基賣內湖總部大樓

明基(2352)為縮短虧損時程,加速達成獲利目標,現在把腦筋也動到房地產上,明基表示,已評估考慮處分內湖總部內湖辦公大樓,且未來再回租使用,約有十家外資與壽險公司表達購買意願。 

    明基計畫將內湖總部萬坪內湖辦公大樓對外出售,且在出售內湖辦公大樓後要求買售人回租給明基使用,據悉,已吸引雷曼兄弟、摩根史坦利、ING安泰、麥格里等7、8組的外資與國內壽險金業競相爭取,巿場人士評估,合理售價應在每坪26至30萬元間,總價上看40至50億元。 

    房產人士估總價約40_50億 

    對賣房產挹注獲利,明基代理發言人王淡如表示,處分內湖總部內湖辦公大樓兩棟大樓仍處於評估階段,還沒有決定是否真的要賣,不過明基的確是有意願將該內湖辦公大樓作資產處理,以改善財務結構,目前也有許多買家有興趣,較可能方案是明基希望賣出內湖辦公大樓後還能回租,繼續使用,不過,目前還再與專家討論中,還未明確定案。 

    近年來,內湖辦公大樓釋出量快速增加,今年就有5萬坪的新增供給,預期未來兩年周遭辦公大樓釋出面積約達9萬坪,出現供過於求的現象,恐導致租金由目前每月每坪1500元下修為1200元。 

    惟仲量聯行總經理趙正義指出,外資、國內壽險業者大舉搶進台灣不動產,較偏愛整棟內湖辦公大樓出售案,特別是能售後回租、有固定收入標的,更成為各方人馬搶進目標,較沒有租金下滑影響國內外投資者意願隱憂。 

    對於明基售價應訂在多少較為合理,他不願表示意見,但強調售價與明基要求的回租條件息息相關,須瞭解明基開出的條件才能評估。 

    巿場人士指出,明基內湖總部距離內湖捷運站出口僅約100公尺,只要未來附近內湖辦公大樓空置率不要太高,經濟大環境不要太差,預期民國98年捷運內湖線通車後,還可望有一波漲幅。 

    第一太平戴維斯總經理朱幸兒則透露,外資「錢」進台灣不動產熱度持續,且近來已出現許多歐美私募基金的新面孔,計畫投資標的包括商務住宅與休閒產品,預期近兩個月內便可望有實際買進成果。 

    至於去年才在內湖買進辦公大樓產品的里昂,近來也正積極洽談國內另項投資案,投資金額逾30億元,有機會在近兩、三個月內拍板定案。

內湖辦公大樓皇鼎賣內湖大樓 入帳7億

內湖商用不動產市場交易熱絡,聯發科(2454)昨(18)日宣布以15.9億元,向皇鼎建設(5533)等公司,買下「太陽科技廣場C棟」內湖辦公大樓,由於皇鼎內湖辦公大樓可入帳7.1億元,激勵皇鼎股價在大盤短線獲利回吐賣壓出籠的氛圍下,與全坤興(2509)同為逆勢抗跌股。 

聯發科買下「太陽科技廣場C棟」每坪單價僅26.7萬元,商仲業者認為價格買得非常划算,昨天聯發科是向皇鼎建設、台灣太陽誘電、章富投資取得該棟大樓產權。 

聯發科表示,原本在台北辦公室搬家三次,辦公室都是租的,這次改以購買內湖辦公大樓方式取得新辦公室,可容納600到700人,預計明年下半年或後年遷入內湖辦公大樓。 

皇鼎副總經理鄭紀辰表示,太陽科技廣場C棟預計2010年5月完工,將可依完工比例法陸續認列入帳,目前因合約部分仍在洽談,尚未估算出處分利益。 

此外,營建股全坤興(2509)與宏普建設(2536)昨(18)日公布半年報,每股稅後純益分別為1.91元、3.22元,其中全坤興受惠板橋大面積都市更新題材,表現一枝獨秀,股價逆勢攻上漲停板。 

全坤興上半年營收4.77億元,年減七成,稅前盈餘2.81億元,年減12%,稅後純益2.71億元,每股稅後純益1.91元。 

宏普昨天也公布半年報,上半年營收為29.16億元,稅後純益9.33億元,每股稅後純益3.22元

內湖辦公大樓遠雄出售內湖「東京」大樓 賺近12億

籌措資金轉入高報酬標的!遠雄人壽31日成功將內湖的一棟內湖辦公大樓出售,內湖辦公大樓總售價30.5億元,由於這棟內湖辦公大樓是遠雄人壽投資土地及成本,由集團興建,出售後獲利11.89億元,報酬率高達64%。

 

資金部位1600多億元的遠雄人壽,因母集團配合,因此在不動產上投資比重,相對其他壽險業要高,且遠雄人壽喜好投資素地,自己興建豪宅或內湖辦公大樓,再出售實現獲利,這次出售內湖的辦公大樓,即是希望將投資收益,由租金轉為較高的開發報酬。

 

遠雄人壽將大樓分別出售給2位買主,一部分是出售給威啟股份,售價13.7億元,實現獲利5.66億多元;另一部分出售給大娛國際,售價16.8億元,實現獲利6.23億多元。

 

遠雄人壽除今年將有大量林口及三峽方面的豪宅,要交屋,實現不動產投資獲利外,未來還有多筆土地開發投資,包括中和華中橋西側的水岸豪宅大型開發案,遠雄人壽一方面儲備現金,打算有好的土地就進場內湖辦公大樓投資,獲取更高的不動產投資報酬率。

內湖辦公大樓減少虧損 明基賣內湖總部大樓

明基(2352)為縮短虧損時程,加速達成獲利目標,現在把腦筋也動到房地產上,明基表示,已評估考慮處分內湖總部內湖辦公大樓,且未來再回租使用,約有十家外資與壽險公司表達購買意願。 

    明基計畫將內湖總部萬坪內湖辦公大樓對外出售,且在出售內湖辦公大樓後要求買售人回租給明基使用,據悉,已吸引雷曼兄弟、摩根史坦利、ING安泰、麥格里等7、8組的外資與國內壽險金業競相爭取,巿場人士評估,合理售價應在每坪26至30萬元間,總價上看40至50億元。 

    房產人士估總價約40_50億 

    對賣房產挹注獲利,明基代理發言人王淡如表示,處分內湖總部內湖辦公大樓兩棟大樓仍處於評估階段,還沒有決定是否真的要賣,不過明基的確是有意願將該內湖辦公大樓作資產處理,以改善財務結構,目前也有許多買家有興趣,較可能方案是明基希望賣出內湖辦公大樓後還能回租,繼續使用,不過,目前還再與專家討論中,還未明確定案。 

    近年來,內湖辦公大樓釋出量快速增加,今年就有5萬坪的新增供給,預期未來兩年周遭辦公大樓釋出面積約達9萬坪,出現供過於求的現象,恐導致租金由目前每月每坪1500元下修為1200元。 

    惟仲量聯行總經理趙正義指出,外資、國內壽險業者大舉搶進台灣不動產,較偏愛整棟內湖辦公大樓出售案,特別是能售後回租、有固定收入標的,更成為各方人馬搶進目標,較沒有租金下滑影響國內外投資者意願隱憂。 

    對於明基售價應訂在多少較為合理,他不願表示意見,但強調售價與明基要求的回租條件息息相關,須瞭解明基開出的條件才能評估。 

    巿場人士指出,明基內湖總部距離內湖捷運站出口僅約100公尺,只要未來附近內湖辦公大樓空置率不要太高,經濟大環境不要太差,預期民國98年捷運內湖線通車後,還可望有一波漲幅。 

    第一太平戴維斯總經理朱幸兒則透露,外資「錢」進台灣不動產熱度持續,且近來已出現許多歐美私募基金的新面孔,計畫投資標的包括商務住宅與休閒產品,預期近兩個月內便可望有實際買進成果。 

    至於去年才在內湖買進辦公大樓產品的里昂,近來也正積極洽談國內另項投資案,投資金額逾30億元,有機會在近兩、三個月內拍板定案。

內湖辦公大樓緯創以28億買下內湖辦公大樓,年底完工

緯創(3231)董事會今(18)日通過多項議案,其中考量到在人員持續增加下,現有汐止辦公空間已有不足的狀況,因此決定以27.9億元購入座落於台北市內湖辦公大樓,預計內湖辦公大樓將於年底完工。 

目前緯創位於汐止辦公大樓的員工人數逾4000人,而在人員持續增加下,辦公空間已有不足的情形,因此決定在內湖興建新內湖辦公大樓,預計年底就可以完工。緯創表示,未來營運總部還是會設在汐止,而內湖辦公大樓目前還沒有明確的內湖辦公大樓使用規劃。

另外,緯創表示,為激勵員工士氣,董事會通過買回庫藏股2000萬股,買回股份則將轉讓予員工。買回之每股價格區間為45元~60元,佔緯創已發行股份約1.07%。

此外,董事會今日也通過兩項垂直整合投資案,分別是投資協昱電子科技(中山)124.35萬美元和赫得納米科技(昆山)160萬美元。其中,協昱主要是以生產新型電子零件器為主。緯創表示,雙方先前就有合作關係,緯創持有協昱30%的股份,而這次主要是為了配合協昱增資,所以以原比例認購。

而赫得納米則是塑膠機殼真空濺鍍業者。據了解,緯創一直以來在機殼真空濺鍍方面的策略就是以多家小廠的配合為主,因此分配給機殼真空濺鍍廠龍頭廠柏騰(3518)的訂單比重本來就不高,而扶植小廠也將有利於緯創提高議價優勢。

內湖辦公大樓商辦身價本季恐大縮水

把握時機
根據高力國際統計,第3季台北市辦公大樓內湖辦公大樓市場總供給量依然維持在140.6萬坪,但因萬泰銀行搬遷至台北縣,使得商辦空置率由上季的6.27%上升至6.66%;租金方面,第3季各級內湖辦公大樓辦公大樓租金均持續上升,平均租金較上季成長0.49%,其中以頂級v辦公大樓成長幅度最大,較上季成長2.3%。 


內湖辦公大樓廠商往便宜地區搬
以區域來看,成長幅度仍以信義計劃區為冠,較上季成長0.80%。高力國際商業代理部總監楊慧明分析,雖然台北市內湖辦公大樓商辦市場第3季各項指標大多呈現正向成長,但最近國際金融空頭太多,影響各家國際企業預算。
「未來可能出現辦公室遷移潮,大家都往便宜的地方搬。」楊慧明說,今年位於五股的1.4萬坪內湖辦公大樓廠辦大樓,在不到半年內便全數去化,比內湖辦公大樓內湖廠辦速度還快,顯見企業削減租賃預算的決心。
總體商用不動產交易方面,高力國際總經理劉學龍預測,在金融風暴中受傷的主要國際性投資銀行,如已倒閉的雷曼兄弟、美林證券等,可能會大量以較低價格出脫亞洲不動產以換現,但也間接擠壓到台灣商用不動產的低價競爭力。劉學龍說:「未來在台灣內湖辦公大樓商用不動產市場最主要獲利方式,應是外資與本地建商合作開發及投資,讓財務槓桿相對保險的國際核心基金出錢,降低本地開發者的壓力。」 


長期投資者忙挑選
第一太平戴維斯總經理朱幸兒則說,比起上半年買方被偏高的開價嚇跑,最近外資物色商用不動產,真的多很多。包括以壽險公及退休公司為主等的核心基金,主要著眼10~15年以上的長期投資及穩定的報酬率,包括內湖內湖辦公大樓、南港等整棟內湖辦公大樓廠辦都是合適標的。朱幸兒表示,「因為今年首季價格炒作太高了,現在價格回跌,吸引更多買方進場。」

內湖辦公大樓聯發科砸近16億 內湖買辦公大樓

聯發科(2454)昨(18)日宣布斥資15.9億元,買下台北市內湖科學園區附近太陽科技廣場C棟內湖辦公大樓地上10層及地下2層建物,平均每坪26.7萬元。聯發科表示,原台北業務辦公室將遷移到新內湖辦公大樓辦公室,預計1年後搬遷。 

     聯發科原在台北市內科即有租賃辦公處所供業務團隊使用,不過因人員擴充,原辦公室已不敷使用,近年當地房地產業即傳出聯發科將購買台灣太陽誘電廠區改建內湖辦公大樓,不過上半年遭遇金融海嘯,公司採取保守原則一度考慮維持租賃。 

     根據聯發科第二季財報內容,目前帳上現金及金融資產高達858.77億元,佔總資產67.4%,以銀行定存與房地產投資報酬率,購入房地產仍相當划算。 

     聯發科指出,原內湖業務人員辦公處所空間不敷使用,加上考量活用手中資金,因而決定購入新內湖辦公大樓,由於新大樓目前仍在施工中,預計1年後業務團隊才會遷入,新竹總部研發等人員則不會更動。 

     聯發科本次購入不動產內湖辦公大樓包括土地面積約1427坪 、總建物面積約5946坪 ,合計地上10層地下2層。聯發科扣除自用辦公室外,未來也會將部分樓層出租收取租金。 

     聯發科本次取得不動產內湖辦公大樓及附屬設施共斥資15.9億元,依總建築物面積計算每坪約26.7萬元,相較內湖捷運西湖站附近廠辦市價約 一坪40萬,整筆交易相對划算。 

     另外,聯發科本次交易相對人為皇鼎建設、台灣太陽誘電、章富投資,並將按4期付款,其中,簽約時支付約4.71餘億元、第二期依工程進度支付約1.99億元,過戶與交屋分別支付約9.04餘億元與1,529萬元。(相關新聞見B3)

內湖辦公大樓商用不動產租約長 獲利穩當

商用不動產投資內湖辦公大樓門檻金額高,專業知識也看似比一般住宅複雜,容易讓投資者仰之彌高,望而卻步。美商地利富達不動產董事總經理邵國棟卻不隨俗投資,堅持「商用不動產最好」,憑著精準的挑選眼光與靈敏的市場觀察力,幫客戶跟自己在內湖辦公大樓商用不動產上賺進不少利潤。

內科內湖辦公大樓租金報酬高
高於區域行情的價格一度讓邵國棟的朋友十分卻步,不過,邵國棟當時便以「地點好、內湖辦公大樓物件稀少」的理由力勸客戶買下投資,交易完成後該標的迅速滿租,租金投資報酬率在5.8%左右,每年當內湖辦公大樓廠辦包租公就有近1000萬元收入,利潤相當可觀。
邵國棟分析,商用不動產投資最重要就是,對市場趨勢的靈敏度及對財務數字概念。邵國棟說:「當時買下那棟內湖辦公大樓廠辦的價格,確實略高於當地行情,但是因為內湖辦公大樓物件本身整體條件非常好,建材、地段都是一時之選,加上內湖辦公大樓的話題很多,租金與售價都不乏成長動能,所以我覺得它的確有這」 


租客單純好管理
邵國棟比較商用不動產與一般住宅投資的不同,最顯而易見的,就是商用不動產投資門檻較高,此外,邵國棟說:「投資內湖辦公大樓商用不動產後的管理問題比一般住宅簡單許多,因為通常商用內湖辦公大樓不動產的租約都較長,且租客簡單穩定、好管理,沒有一般住宅出租後容易衍生問題的情況。」