內湖辦公大樓高獲利時代來臨

大台北地區 的內湖辦公大樓市場,隨著經濟景氣的復甦,以及三低效應(低價、低利、低稅)的帶動下,逐漸呈現交易熱絡的局面,市場空置率自今年起首度出現停止攀升並且回跌 約10%的現象。永慶房屋表示:「辦公大樓市場價格下探至谷底,而市場租金呈現止跌回升,現在投資辦公大樓類型物件正是時候。」

但是內湖辦公大樓產品這麼多,要具備什麼樣的條件才是最高檔的「A級辦公大樓」?投資者應該審慎評估哪些條件,才能找到最適合的物件?而一般公司行號在選擇承租地點時,又該思考哪些細節呢?

辦公大樓3分鐘鑑定術一般來說,內湖辦公大樓類型的物件可大致區分為A、B、C三個等級。A級辦公大樓是所謂的「頂級辦公大樓」,而C級辦公大樓則是住宅和辦公室混合的「住辦合一型」辦公大樓。

通 常C級辦公大樓形成的原因有兩種,一種是早期的住宅大廈,因周邊商業行為日益頻繁,公司行號為了洽公方便,索性承租鄰近住宅物件,並將其改裝成辦公室。這 類型物件多數公設比偏低、屋齡偏高、外觀陳舊。另一種則是因市場需求判斷錯誤而形成,雖然建商當初規劃的是純辦公大樓,但由於市場需求不高,導致物件滯 銷,為了降低空置率,遂改變物件屬性,同時經營住宅和辦公市場。

但不論是哪種原因形成的C級辦公大樓,由於住辦混合的關係,這類型辦公大樓,大多有「門面不夠氣派」的疑慮,容易對公司形象造成負面影響,對住戶安全管理也存在高風險,因此市價較低。

而 A級辦公大樓的條件就嚴苛許多,必須符合:室內有效坪數達300坪以上、建物所有權為單一業主、建物內有知名公司行號或外商公司進駐承租、建物屋齡低於 20年且外觀良好、地處商業中心且交通便捷等五大條件。此外,有沒有知名公司進駐(尤其是知名外商公司)、建物內承租單位的素質層次、大樓管理良善與否, 這些軟性的社群因素也是影響A級辦公大樓市價的重要關鍵。至於未達A級辦公大樓標準的物件,但也非「住辦合一」的內湖辦公大樓,則統歸為B級辦公大樓。

南京、敦化、信義共構金三角辦 公大樓大多座落在商業活動密集的市中心,且容易發生群聚效應。目前商業大樓集中的黃金地段,可分為南京東路沿線,和敦北/民生、敦南區、信義計畫區共構的 金三角。其中又以敦北/民生、敦南區、信義計畫區這三區是A級辦公大樓集中的頂級地段。尤其是信義計畫區,更是當紅炸子雞。

但那麼多物件,民眾該如何選擇呢?永慶商仲部指出:「必須從需求面去思考,究竟您考慮的是租賃還是購買?公司比較在意的是價格經濟實惠,還是門面氣派大方?」

通 常本土企業集團、公司行號會比較在意價格,同時也比較會考慮購買辦公類型物件,因此本土公司大多集中在南京東路沿線。整個南京東路從二段到五段的商圈,知 名的辦公大樓物件就多達45件,其中包括:松江168、新光人壽、盛香堂、國華人壽美麗華、國泰建國、京華、大台北瓦斯、中華開發、統一總部等等……。外 商公司則以租賃為主,同時比較在意公司門面。整體而言,台北市區最頂級的辦公大樓物件幾乎都是外商公司承租的天下,從早期的敦北/民生一帶,擴展到敦南商 圈,再到近期的信義計畫商圈,其中包括:大陸工程(民生)、宏泰世紀、宏國、富邦民生、新光敦南、遠企中心、震旦智慧、中國石油、霖園金融中心、台北金融 大樓(Taipei 101)等等……。

捷運藍線未來潛力股 另外,在投資物件的選擇上,除了上述說明的分級原則和區域特性外,永慶商仲部更特別提出兩個重要指標:「捷運沿線」和「大樓管理良好」。其中捷運沿線又以板南線(藍線)位居樞紐地位,以致沿線物件增值潛力最高。

不 過,由於內湖辦公大樓的市場操作不同於一般住宅或店面的房地產,完全取決於政經是否穩定等狀況,因此懂得順應潮流演變,在最適當的時間點切入,才能創造可觀的 利潤財富。永慶商仲部表示:「辦公大樓物件的投資報酬率目前正逐漸攀升,未來在經濟持續擴張及兩岸互動頻繁良好的前提下,預估外商公司會大量來台發展,這 時切入的時間點就成為決定獲利的關鍵了。」

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