內湖房地產 新一波實價登錄明公布 累積筆數逾24萬

內湖房地產  新一波實價登錄明公布 累積筆數逾24萬

作者: 劉品希 | 中央廣播電台 – 2013年5月15日 下午5:05
內政部今天(15日)公布新一波不動產實價登錄資訊,3月買賣成交量約3萬6千多件,揭露率為81%。由於農舍、廠房等建物大多以總價交易,因此網站將不再提供這類建物的單價查詢功能,以免產生價格偏高的情形。
內政部15日指出,16日上午8時將開放民眾查詢4月底前應完成申報登錄、也就是3月份買賣成交的不動產交易資料共3萬6千多件,包括買賣案件3萬3千多件、租賃案件1,700多件、預售屋1千多件;加上日前已公布的交易筆數,
可供查詢的成交資料已累積到24萬5千多件,網站訪客數也已將近1,400多萬人次,揭露率為81%。
內政部指出,為了方便民眾查詢行情,實價登錄網站主動計算單價提供參考,但農舍、廠房倉庫等建物型態大多以總價交易,因此系統若以交易總價除以建物面積的單價計算方式,會導致單價偏高的情形。
為了避免造成民眾誤解,針對農舍、廠房及倉庫等建物,系統將不再主動計算單價。內湖房地產
內政部地政司簡任視察邱鈺鐘說:『(原音)為了避免民眾使用上的誤解,故上開建物型態,自本月16日起只提供總價及總面積等資訊查詢,系統不主動計算單價,上開建物型態也不列入均價計算功能。』
此外,為了方便民眾查詢土地交易案件,網站也新增「地段查詢」功能。內政部表示,希望藉由發布不動產實價登錄,促進不動產交易資訊透明化,減少不動產價格哄抬現象,使房地產市場發展更為健全,逐步實現居住正義。

內湖房地產十萬上班族支撐 內湖科學園區附近保值首選

內湖是近來北市內湖房地產最熱門的新星,房價一再寫下新高。
不過,永慶房屋代銷事業處協理王財旺指出,挾著內湖科學園區十萬就業人口、三千多家登記在案的公司,北市少數持續大幅成長的人口,增捷運通車
在即,特別是內湖科學園區周邊,幾乎已經沒有完整土地可供開發,想在台北市買個房子,內科區域還是抗跌首選。
王財旺表示,內湖位於在大直重劃區與信義南港中間,捷運明年年初就要開通,且又有個台灣最高級內湖科學園區,去年產值比竹科加南科產值都來得
大,近幾年科技業、金融業紛紛搶進,各嶄新的企業總部如雨後春筍般出現,連工業區土地、不同等級的廠辦價格都飛漲,似乎進入到內湖,公司的形
象地位就大有不同。 所以,在十萬就業人口帶動下,內湖目前也成了北市移民最多的一個區域,很多居民從新竹科學園區,甚至中南部遷移至此,且
在企業紛紛進駐下,過去內湖的人往台北市上班的情形,轉向成台北市往內湖上班,這裡形成的是一個全新的產業聚落。
永慶房屋瑞光店店長梁唐瑋進一步分析,內科附近平均內湖房地產房價雖然一年半來漲了約三成,以華固碧連天為例,一年半前預售每坪推
五十至五十五萬元,後來因惜售先建後,現在推的價格已經是每坪六十五至七十五萬元。
不過,這個區域已無新的土地可供開發,以在內科上班近十萬人來計算,若前面的十分之一人口、約一萬人在找房子,這裡每個預售案件大約都是
一百多戶,就算有十個預售,也只有一千戶可釋出。 同樣的道理,假設目前內科登記在案公司有三千多家,每個公司只有兩名高層打算在內湖尋
覓高級住家,也有高達六千多戶的需求,就算整個包含德安百貨區域的大內湖區,近年來新成屋大約僅四千戶左右,且更不用說除了外地人的需
求,當地人也有需求。 梁唐瑋認為,內湖科學園區在需求強勁下,處於供不應求的狀況,而供需正是房價的最大支撐。尤其內湖有大大小小相當
多的公園與綠帶、保護區,學區更是從國小到大學一應俱全,生活環境相當優質。目前內科新成屋與即將交屋的案件包含「長虹Park」的「公園館」
與「哈佛館」、華固碧連天、親易居、林居、國美寶格麗、V-house等等,均價約在每坪四十五至四十八萬元左右,國美寶格麗較高,每坪約五十五萬元,
預售案則有巷上、涵玉、虹觀、遠雄上林苑等等,價格每坪六十五萬元起,主打豪宅客層的上林苑更是開價在八十五萬元以上。
梁唐瑋表示,內湖線當初規劃時是中運量,因為政府沒想到會有那麼多人,但隨著內科的發展,政府已經看見這一個區域的未來,除支線與連接至
五期重劃區的路線已經在積極規劃當中,未來若五期再串連起來,將再帶動這個區域的成長力道,因為五期主要是廠辦與倉儲,純住宅面積不大,
若這個大區域就業人口變得更多,內科可預見內湖房地產將繼續攀升。

內湖房地產AIT內湖新址動工 房市沾光

美國在台協會(AIT)於台北內湖金湖路的新址,昨(22)日正式動工,為區域內湖房地產帶來利多。房仲業者觀察,此區塊近一周來店客明顯增加,周邊內湖房地產詢問度提高兩成左右,區域成交天數也縮短至20到30天。

內湖標的近來也很受換屋族青睞。台灣房屋5月成交統計資料顯示,台北市換屋族最愛區域以大安區排名第一,占25.5%,其次松山區(12.5%)、內湖區(10.5%);台北縣換屋族最愛為中和市,占16.8%,板橋市居二占15.8%,第三是新店市占12.5%。

房仲業者表示,AIT進駐效應,明顯帶動內湖金湖路一帶買氣,目前買方結構中以換屋族居多,平均換屋總價帶約在2,000萬至3,000萬元左右,選擇區域則是以金湖路、星雲街、成功路四段一帶為主。

此區域新成屋內湖房地產每坪開價約60萬至65萬元,成交價則落在55萬元;八至十年的中古大樓,每坪則約43萬至45萬元。房仲業者指出,不論何種產品,成交天數都明顯縮短,目前區域平均成交天數為20至30天。

舊公寓也愈來愈搶手。部分民眾特別鍾愛好區域中的相對低價住宅,如星雲街、金湖路46巷以及成功路四段167巷一帶舊公寓,與前兩、三個月相比,平均每坪上漲1萬至2萬元,目前舊公寓內湖房地產每坪平均價格約在28萬至30萬元,上漲幅度約3%至7%。

房仲業者分析,換屋族選擇AIT周邊住宅,主要原因有四:(一)金湖路一帶屬高級住宅與豪宅區,住戶素質高,所謂「千金買房,萬金買鄰」;(二)AIT屬新興重劃區又近大湖公園,住宅環境與景觀宜人;(三)AIT有美軍進駐,相對安全性高;(四)此區距捷運內湖站近約500公尺,交通便捷。

內湖房地產台北市內湖區捷運頻出包 房價合理買點浮現

對於內湖科技園區就業人口為內湖房地產帶來的客源,在內湖有15年房仲經驗的賴水連,與古振發有不同的看法。
古振發認為,就業人口帶來的居住需求約占成交比重的1成,而賴水連所接觸的客源則是以外來的就業人口為主。
「大約10年前,內湖房市有7成來自區域客,近7、8 年來內湖的居住質感漸漸改變,本來是低密度的住宅型態,新的大樓愈蓋愈多,本來不會塞車的內湖,現在不容易找到停車位,連停摩托車都有點兒困難。」
賴水連進一步補充,以明湖國中為例,這幾年搖身一變成為額滿學校,而商圈質感也逐漸年輕化,這些都是拜科技業人口大量進駐之賜。 

房地產專業研究機構《住展》雜誌也在近年將辦公室由民生東路搬到內科,住展房屋網總監陳韻如指出,內科的就業人口帶來的居住需求
可分為兩個層面探討,一是收入較高的中高階主管,有能力在內湖置產,二是基層人員因房租較市中心低廉,而選擇在內湖租屋。她有不少同事就是如此。 

目前內湖房地產內湖套房租金水準約在每月8千元至1萬元左右,比起台北市東區每月1.2~1.5萬元左右內湖房地產算是便宜很多;不過,在捷運通車之後,她也曾遇過兩位內湖的房東表示,有單身的房客因為還是喜歡市區的熱鬧,反而由內湖搬出去到大安區租屋。 

陳韻如說,這同時也指出了一個有趣的現象,那就是一般辦公商圈有眾多的粉領族消費需求,但是內湖的商圈卻因為科技園區以男性為就業主力,再加上科學園區商圈只有中午有生意可做,下班時間之後只能靠當地居住人口支撐,這可能也是內湖商圈長久以來只能維持一定規模的原因。

內湖辦公大樓股王聯發科買大樓 算盤打得精

聯發科(2454)日前宣布斥資15.9億元買下台北市內湖科學園區附近太陽科技廣場C棟地上10層及地下2層內湖辦公大樓建物,平均內湖辦公大樓每坪26.7萬元,不但低於內湖科學園區動輒30~40萬元的市場行情,以聯發科規劃,未來內湖辦公大樓部分樓層還將出租。聯發科以往財務操作均相當穩健,這次當起房東來,連間接「跨入」房地產也相當會精打細算。 



除新竹科學園區內自用廠辦外,聯發科並無特殊投資房地產計畫,本次大手筆斥資15.9億元置產,引起外界好奇。 


聯發科原在內湖即有租用辦公處所供業務單位使用,根據聯發科說法,該廠辦預計明年5月完工,屆時台北業務單位將搬遷。不過據了解,同集團的揚智(3041)目前在內湖科學園區內內湖辦公大樓亦有部分辦公室閒置,若單純為業務單位辦公處所不敷使用,向揚智租下辦公室,亦可解決辦公場所不足問題,且可增加收益,不失為「肥水不落外人田」的雙贏作法。

內湖辦公大樓台北市內科商辦搶手,看好低空屋率及三通效應

低空屋率加上潛在三通效應,大型行庫看好內湖科技園區內湖辦公大樓未來潛力;近一個月來,合作金庫一口氣接下花旗兩不動產投資聯貸案,內部評估報告指出,內湖園區六十五萬坪的內湖辦公大樓供給量,已去化六十一萬坪,加上未來兩岸空港直航,結合松山機場連成一氣的發展,將成為另波價揚助力。 

合庫為聯貸大型指標行庫,對內湖科技園區的後市看好,已影響其他公股行庫對相關不動產聯貸案的投入。其中,花旗集團投資的第一案–亞太經貿廣場三棟大樓,七二億元的聯貸額度,將由合庫聯合土銀、台企銀共同包銷主辦,合庫將先包銷四八億元,若超額認購合庫參貸額度則將降至二四億元。 


至於買下特力屋大樓,聯貸額度四六.七億元的第二案,合庫則將與農銀共同包銷主辦,合庫將先包銷三七億元,並邀一銀、土銀、彰銀、華銀、兆豐銀、台企銀一起參貸。 


合庫對內湖科技園區廠辦大樓的分析報告指出,至今年第一季止,內湖辦公大樓總供給量有六五萬坪,「已消化六一萬坪」,空屋率降至六.二%以下,「顯見園區已產生群聚效應」。此外,內湖科技園區的群聚效應、捷運線連結南港軟體園區,再搭配推動松山機場成為兩岸直航空港,是吸引更多國內外公司進駐的第二波助力。


上述因素,使合庫對於私募基金投資內湖科技園區不動產,敢全力配合金流需求,並吸引其他公股行庫投入此一新聯貸潮。 


據花旗集團向大型行庫所提的租金收益行情,以亞太經貿廣場三棟大樓為例,一樓每坪出租價格將為一六五○元,一至九樓每坪一二五 ○元,若以當地租金最保守的每坪一千元行情估算,「只要出租率能達五三.一%,就達到利息償還平衡點」。 


花旗調查,目前為止,該內湖辦公大樓的出租率已達四○%,其中B大樓全租給華寶,C大樓有二五%出租給AIG集團,使大型行庫對私募基金未來攤還本息的速度,及抵押擔保品未來的價揚行情,更加「十拿九穩」。

內湖房地產三陽 美孚內湖萬坪舊廠蓋商辦

三陽工業( 2206 )位內湖房地產內湖 5 期重劃區南側約 1.12 萬坪舊廠房土地,現與美孚建設合作,可建總樓地板面積高達 7 萬坪,將興建 10 餘棟內湖房地產商辦,最快 2009 年底推案。三陽表示,除確定保留少數面積供自家使用外,屆時將出售大部分空間,總部是否遷回將再評估。

由內湖起家的三陽,總部遷往新竹後留下大片舊廠房土地, 2007 年底,趁著內湖房地產內湖 5 期開發熱,找來美孚建設合建。這塊地介於新明路 126 巷至潭美國小間,建蔽率 55% 、容積率 300% 的土地,擬規劃商辦。

負責規劃的美孚建設,每周都向三陽提出建議及進度,不過,光是走都計審議與申請建照,官方流程就要走約 9 個月;美孚開發部高層表示,若一切順利,最快明年底至後年初就可推案。

《素地暫作為停車場》

據悉,三陽在正式開發內湖房地產這塊地前先找了中華徵信和宇大不動產估價,結果指出,三陽合建分配比率約 41~43% ,不過,美孚在談判過程中以 46% 的比例高於其他競爭者,讓三陽「喜出望外」,因而中選。

在考量都市景觀等因素下,三陽應不會全部蓋滿。三陽公共事務組主任曾昭炯說:「除了少部分自用,其餘均以出售為主;現階段整理好的素地,會向北市府申請作為停車場用。」

此內湖房地產開發案雖頗振奮區域信心,但現階段住宅不景氣伸向內湖房地產商辦市場,恐怕也只得先放緩腳步,後續效應還得再觀察。

內湖辦公大樓減少虧損 明基賣內湖總部大樓

明基(2352)為縮短虧損時程,加速達成獲利目標,現在把腦筋也動到房地產上,明基表示,已評估考慮處分內湖總部內湖辦公大樓,且未來再回租使用,約有十家外資與壽險公司表達購買意願。 

    明基計畫將內湖總部萬坪內湖辦公大樓對外出售,且在出售內湖辦公大樓後要求買售人回租給明基使用,據悉,已吸引雷曼兄弟、摩根史坦利、ING安泰、麥格里等7、8組的外資與國內壽險金業競相爭取,巿場人士評估,合理售價應在每坪26至30萬元間,總價上看40至50億元。 

    房產人士估總價約40_50億 

    對賣房產挹注獲利,明基代理發言人王淡如表示,處分內湖總部內湖辦公大樓兩棟大樓仍處於評估階段,還沒有決定是否真的要賣,不過明基的確是有意願將該內湖辦公大樓作資產處理,以改善財務結構,目前也有許多買家有興趣,較可能方案是明基希望賣出內湖辦公大樓後還能回租,繼續使用,不過,目前還再與專家討論中,還未明確定案。 

    近年來,內湖辦公大樓釋出量快速增加,今年就有5萬坪的新增供給,預期未來兩年周遭辦公大樓釋出面積約達9萬坪,出現供過於求的現象,恐導致租金由目前每月每坪1500元下修為1200元。 

    惟仲量聯行總經理趙正義指出,外資、國內壽險業者大舉搶進台灣不動產,較偏愛整棟內湖辦公大樓出售案,特別是能售後回租、有固定收入標的,更成為各方人馬搶進目標,較沒有租金下滑影響國內外投資者意願隱憂。 

    對於明基售價應訂在多少較為合理,他不願表示意見,但強調售價與明基要求的回租條件息息相關,須瞭解明基開出的條件才能評估。 

    巿場人士指出,明基內湖總部距離內湖捷運站出口僅約100公尺,只要未來附近內湖辦公大樓空置率不要太高,經濟大環境不要太差,預期民國98年捷運內湖線通車後,還可望有一波漲幅。 

    第一太平戴維斯總經理朱幸兒則透露,外資「錢」進台灣不動產熱度持續,且近來已出現許多歐美私募基金的新面孔,計畫投資標的包括商務住宅與休閒產品,預期近兩個月內便可望有實際買進成果。 

    至於去年才在內湖買進辦公大樓產品的里昂,近來也正積極洽談國內另項投資案,投資金額逾30億元,有機會在近兩、三個月內拍板定案。

內湖房地產內湖房價 年底前看漲一成

捷運內湖線通車後,將與台北市最精華的大安、中正、信義區塊一氣呵成,加上內湖科技園區的蓬勃發展,對於地區內湖房地產的向上挺揚,必然有推波助瀾作用;房地產業者表示,短期、到年底前,內湖房地產價格還有10%的補漲空間,至於長期行情,則要視通車效率而定。
 捷運內湖線從91年5月開始動工興建迄今,內湖房地產交易熱絡,並未出現施工黑暗期的回檔現象,沿線內湖房地產房價呈現持續上揚趨勢,從原先的每坪25-33萬元,至少漲了一倍,已來到50萬元以上。

 信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,內湖線沿線內湖房地產價格已在過去二年提前反應,通車後,短期會呈持穩小幅度上揚,但已不適合投資型買家進場。

 另外,基於內湖房地產房價平均價格已高,精選地點會是自住型要考慮的重點;蘇啟榮指出,大直重劃區站、內科站及內湖站三個點,由於各有利基,對於自住型應是優先的區位。

 美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,內湖地區房地產在捷運內湖線通車之後,在拉近與市區距離的利多之下,逐捷運而居的民眾也跟著增加,短期價格會有補漲行情,長期則要看通車所帶來的人潮、方便、效率而定。

 張欣民認為,捷運內湖線屬高架捷運,無論是投資或自住,想要在內湖逐捷運而居最好謹守「不看、不聽、不遠 」的三不政策,如果是想逐捷運找金雞母店面,最好看清捷運站出口方向及人潮出入動線,才不會做出錯誤的抉擇!

 不看,就是住家不要直接看到捷運高架,特別是二、三樓住家的視野直接被高架捷運給擋住,要不是居家毫無隱私可言,就是要常常緊閉門窗並拉下窗簾,影響通風採光,對內湖房地產房價無任何加分作用。

 不聽,是指在住家室內不要聽到捷運經過的噪音,高架捷運班次多、噪音又大,所以如果選購住宅太靠近捷運經過路線,可就要白天夜晚都不得安寧。

 而所謂的不遠的原則,則是以捷運站方圓五百公尺以內為最佳選擇標的。

 不過,若想在內湖捷運站周邊找個金雞母店面投資,張欣民表示,購買店面的考量點就與捷運住宅完全不一樣了,其原則只有一個,那就是要越接近捷運站越好。

內湖辦公大樓皇鼎賣內湖大樓 入帳7億

內湖商用不動產市場交易熱絡,聯發科(2454)昨(18)日宣布以15.9億元,向皇鼎建設(5533)等公司,買下「太陽科技廣場C棟」內湖辦公大樓,由於皇鼎內湖辦公大樓可入帳7.1億元,激勵皇鼎股價在大盤短線獲利回吐賣壓出籠的氛圍下,與全坤興(2509)同為逆勢抗跌股。 

聯發科買下「太陽科技廣場C棟」每坪單價僅26.7萬元,商仲業者認為價格買得非常划算,昨天聯發科是向皇鼎建設、台灣太陽誘電、章富投資取得該棟大樓產權。 

聯發科表示,原本在台北辦公室搬家三次,辦公室都是租的,這次改以購買內湖辦公大樓方式取得新辦公室,可容納600到700人,預計明年下半年或後年遷入內湖辦公大樓。 

皇鼎副總經理鄭紀辰表示,太陽科技廣場C棟預計2010年5月完工,將可依完工比例法陸續認列入帳,目前因合約部分仍在洽談,尚未估算出處分利益。 

此外,營建股全坤興(2509)與宏普建設(2536)昨(18)日公布半年報,每股稅後純益分別為1.91元、3.22元,其中全坤興受惠板橋大面積都市更新題材,表現一枝獨秀,股價逆勢攻上漲停板。 

全坤興上半年營收4.77億元,年減七成,稅前盈餘2.81億元,年減12%,稅後純益2.71億元,每股稅後純益1.91元。 

宏普昨天也公布半年報,上半年營收為29.16億元,稅後純益9.33億元,每股稅後純益3.22元