內湖辦公大樓商辦身價本季恐大縮水

把握時機
根據高力國際統計,第3季台北市辦公大樓內湖辦公大樓市場總供給量依然維持在140.6萬坪,但因萬泰銀行搬遷至台北縣,使得商辦空置率由上季的6.27%上升至6.66%;租金方面,第3季各級內湖辦公大樓辦公大樓租金均持續上升,平均租金較上季成長0.49%,其中以頂級v辦公大樓成長幅度最大,較上季成長2.3%。 


內湖辦公大樓廠商往便宜地區搬
以區域來看,成長幅度仍以信義計劃區為冠,較上季成長0.80%。高力國際商業代理部總監楊慧明分析,雖然台北市內湖辦公大樓商辦市場第3季各項指標大多呈現正向成長,但最近國際金融空頭太多,影響各家國際企業預算。
「未來可能出現辦公室遷移潮,大家都往便宜的地方搬。」楊慧明說,今年位於五股的1.4萬坪內湖辦公大樓廠辦大樓,在不到半年內便全數去化,比內湖辦公大樓內湖廠辦速度還快,顯見企業削減租賃預算的決心。
總體商用不動產交易方面,高力國際總經理劉學龍預測,在金融風暴中受傷的主要國際性投資銀行,如已倒閉的雷曼兄弟、美林證券等,可能會大量以較低價格出脫亞洲不動產以換現,但也間接擠壓到台灣商用不動產的低價競爭力。劉學龍說:「未來在台灣內湖辦公大樓商用不動產市場最主要獲利方式,應是外資與本地建商合作開發及投資,讓財務槓桿相對保險的國際核心基金出錢,降低本地開發者的壓力。」 


長期投資者忙挑選
第一太平戴維斯總經理朱幸兒則說,比起上半年買方被偏高的開價嚇跑,最近外資物色商用不動產,真的多很多。包括以壽險公及退休公司為主等的核心基金,主要著眼10~15年以上的長期投資及穩定的報酬率,包括內湖內湖辦公大樓、南港等整棟內湖辦公大樓廠辦都是合適標的。朱幸兒表示,「因為今年首季價格炒作太高了,現在價格回跌,吸引更多買方進場。」

內湖辦公大樓聯發科砸近16億 內湖買辦公大樓

聯發科(2454)昨(18)日宣布斥資15.9億元,買下台北市內湖科學園區附近太陽科技廣場C棟內湖辦公大樓地上10層及地下2層建物,平均每坪26.7萬元。聯發科表示,原台北業務辦公室將遷移到新內湖辦公大樓辦公室,預計1年後搬遷。 

     聯發科原在台北市內科即有租賃辦公處所供業務團隊使用,不過因人員擴充,原辦公室已不敷使用,近年當地房地產業即傳出聯發科將購買台灣太陽誘電廠區改建內湖辦公大樓,不過上半年遭遇金融海嘯,公司採取保守原則一度考慮維持租賃。 

     根據聯發科第二季財報內容,目前帳上現金及金融資產高達858.77億元,佔總資產67.4%,以銀行定存與房地產投資報酬率,購入房地產仍相當划算。 

     聯發科指出,原內湖業務人員辦公處所空間不敷使用,加上考量活用手中資金,因而決定購入新內湖辦公大樓,由於新大樓目前仍在施工中,預計1年後業務團隊才會遷入,新竹總部研發等人員則不會更動。 

     聯發科本次購入不動產內湖辦公大樓包括土地面積約1427坪 、總建物面積約5946坪 ,合計地上10層地下2層。聯發科扣除自用辦公室外,未來也會將部分樓層出租收取租金。 

     聯發科本次取得不動產內湖辦公大樓及附屬設施共斥資15.9億元,依總建築物面積計算每坪約26.7萬元,相較內湖捷運西湖站附近廠辦市價約 一坪40萬,整筆交易相對划算。 

     另外,聯發科本次交易相對人為皇鼎建設、台灣太陽誘電、章富投資,並將按4期付款,其中,簽約時支付約4.71餘億元、第二期依工程進度支付約1.99億元,過戶與交屋分別支付約9.04餘億元與1,529萬元。(相關新聞見B3)

內湖辦公大樓商用不動產租約長 獲利穩當

商用不動產投資內湖辦公大樓門檻金額高,專業知識也看似比一般住宅複雜,容易讓投資者仰之彌高,望而卻步。美商地利富達不動產董事總經理邵國棟卻不隨俗投資,堅持「商用不動產最好」,憑著精準的挑選眼光與靈敏的市場觀察力,幫客戶跟自己在內湖辦公大樓商用不動產上賺進不少利潤。

內科內湖辦公大樓租金報酬高
高於區域行情的價格一度讓邵國棟的朋友十分卻步,不過,邵國棟當時便以「地點好、內湖辦公大樓物件稀少」的理由力勸客戶買下投資,交易完成後該標的迅速滿租,租金投資報酬率在5.8%左右,每年當內湖辦公大樓廠辦包租公就有近1000萬元收入,利潤相當可觀。
邵國棟分析,商用不動產投資最重要就是,對市場趨勢的靈敏度及對財務數字概念。邵國棟說:「當時買下那棟內湖辦公大樓廠辦的價格,確實略高於當地行情,但是因為內湖辦公大樓物件本身整體條件非常好,建材、地段都是一時之選,加上內湖辦公大樓的話題很多,租金與售價都不乏成長動能,所以我覺得它的確有這」 


租客單純好管理
邵國棟比較商用不動產與一般住宅投資的不同,最顯而易見的,就是商用不動產投資門檻較高,此外,邵國棟說:「投資內湖辦公大樓商用不動產後的管理問題比一般住宅簡單許多,因為通常商用內湖辦公大樓不動產的租約都較長,且租客簡單穩定、好管理,沒有一般住宅出租後容易衍生問題的情況。」 

內湖辦公大樓買辦公室好時機 民眾購屋信心薄弱 11月大台北地區住宅市場「量縮價跌」

根據房仲業者統計成交資料顯示,11月份大台北地區住宅平均單價為22.5萬元,較10月份微幅下滑4%,成交件數則減少6%,呈現「量縮價跌」格局;另外,全國平均住宅成交總價為777萬元,也來到今年的新低。


根據永慶房仲網成交資料顯示,11月份大台北地區住宅市場的成交單價為每坪22.5萬元,較上月下滑4%,成交量則較上月減少6%,其中台北市成交單價為每坪28.6萬元,較上月下滑3.1%,台北縣成交單價則為每坪15.3萬元,也較上月下跌4.4%。


永慶房屋總經理葉凌棋表示,目前大台北地區內湖辦公大樓房市所面臨的最大問題在於民眾對未來經濟發展信心不足,以及對目前的房價仍有偏高的疑慮。因為,依據央行統計,10月底各金融機構的定期性存款較9月增加4944億元,顯示目前市場上的資金仍舊充裕,但由於民眾對未來經濟發展有疑慮,擔心工作隨時會不保,因此不敢在現階段貿然內湖辦公大樓購屋。


同時,依據市場統計,目前台北市預售屋內湖辦公大樓的均價雖然已較今年高點下跌17%,不過每坪均價仍要59萬元,對一般民眾而言,並不是可以輕鬆負擔的價格,導致一般民眾對購屋卻步,甚至現在連房子都不看了。


不過,相較於預售屋,目前台北市的中古屋整體成交均價已經跌破每坪30萬元,且成交均價在每坪35萬元以下的中古屋約占整體成交量的6-7成,顯示大部分的中古屋都已經回到合理價格,並非一般民眾所預期的高不可攀,葉凌棋建議現階段有自住需求的內湖辦公大樓民眾不妨多看屋、多比較,相信很有機會找到理想的內湖辦公大樓。


另外,根據信義房屋統計,全國平均住宅內湖辦公大樓成交總價在11月已經來到777萬元,是今年以來的新低,其中台北市成交總價為1168萬元,較10月份的1118萬元略高,台北縣的平均成交總價則為596萬元,已跌破600萬元,也是今年的新低。

內湖辦公大樓買辦公室最新消息 明年下半年房市 買優於租

根據CCIM台灣聯誼會的研究報告指出,2009年全年住宅市場仍保持30萬件以上的內湖辦公大樓房屋買賣移轉件數,下半年至2010年初可望進入「買優於租」內湖辦公大樓的時代,即當利率走低、租金資本化率大於房貸利率時,買點即浮現。


CCIM台灣聯誼會會長、瑞普國際物業總裁曾東茂表示,儘管外在經濟環境惡劣,不過台灣內湖辦公大樓住宅市場未來還是有基本盤。


美商ERA易而安台灣總部總經理黃鵬言希表示,2008年估計全年內湖辦公大樓房屋買賣交易移轉件數,跌到38萬左右,預期2009年持續衰退的趨勢,是必然的。不過,最壞、也不會跌破30萬件大關,樂觀點還可能站上32萬件,至少都會比2001年台灣經濟負成長那一年的25.9萬件,還要容易守住30萬件大關。


台灣CCIM住宅研究小組召集人、中信房屋副總經理劉天仁表示,鑑於2008年下半年本來有購屋需求的客戶,因金融風暴而暫緩購屋,所產生的「購屋遲延」效應,可能在2009年陸續出籠,也基於央行持續調降利率,2009年可能接近「零利率」時代,房價相對也持續下修3成,將使得住宅的租金資本化率(即俗稱的住宅租金報酬率),出現反轉向上的空間,甚至超過利率,因此2009年絕對是內湖辦公大樓「買方市場」的環境。

活化竹市 議員倡建聯合內湖辦公大樓

新竹市議會新民意問政聯盟昨天提出「大破大立」,建議市長許明財將市中心各單位辦公室廳集中,興建聯合內湖辦公大樓,將停車場地下化,並重整綠地,讓新竹市綠帶連貫,「絕對能讓舊城區帶來新活力和繁榮商機!」

「相當棒的內容!」許明財認為可行,指對新竹市繁榮發展有利的事,他和市府都會全力以赴;工務處長陳炳煌、都市發展處長翁義芳指,可採都市更新辦理,但必須先協調市區內其他機關的意願。

李妍慧、許文棟、許修睿、蔡錕鈺、吳國寶、陳啟源等議員聯合質詢,指新竹地院、檢察署將遷走,加上林務局、第二河川局和市府早期辦公室老舊且分布零散,部分可保留做歷史建築。

並建議許明財應建聯合內湖辦公大樓,集中建辦公室,方便洽公,並採地下停車場,取得大片綠地,內湖辦公大樓可讓舊城重現新活力。

他們指市府有意在公道五旁的中油土地做新都心內湖辦公大樓,但中油何時搬遷仍是未知數內湖辦公大樓,而且,「創造新都心,也會與城市歷史失去連結」,認為市府應整理東門城、火車站、市府等地,將分散各處的公家機關整合重建,並連貫東門城、火車前後站到新竹院檢、文化中心,將目前不連貫的城市綠地連貫起來。

「紐約市的中央公園,締造城市大器」,李妍慧等議員指出,大面積綠地公園,成就城市大格局,未來新竹市可採取變產置產並向中央爭取辦公廳改建,「不花大錢、時間短,且市民會有感」,估計能取得4公頃餘連貫綠帶,可帶動市容景觀及運動、休閒、文創產業和繁榮。

吳國寶等人接著建議應將市立動物園遷香山,結合青青草原及香山火車站歷史建築、站前老街,做觀光發展,目前在市區的棒球場、農產運銷公司也應遷建。

許明財說明,已規畫香山地區發展,也計畫在香山地區設夜行性動物館,並向農委會畜產試驗所洽談撥地。



文章來源:udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM3/7530764.shtml#ixzz2EKisXgRt

板橋大遠百二期 內湖辦公大樓上梁,企業總部擬進駐

遠百(2903)旗下板橋大遠百於去年12月新開幕後,內湖辦公大樓同一地區的第2期辦公大樓新建工程選於上周五(11/30日)進行上梁儀式,遠東新(1402)副董事長徐旭平、遠百總經理徐雪芳、遠揚營造總經理鄭燦鋒、中鋼構(2013) 副總經理邱均生等人皆出席。
遠百指出,該大樓最快可望於2013年第4季正式啟用,內湖辦公大樓屆時遠百擬將企業總部遷入。
板橋大遠百第2期辦公大樓新建工程基地位置就在板橋大遠百旁邊,內湖辦公大樓於2010年5月13日開工,預計在2013年6月27日完工,該大樓規劃為一棟地上50層、地下4層的超高層大樓,將成為新北市新板特區的地標。
 
徐雪芳表示,建築能夠代表一個城市的風格,而板橋大遠百第2期辦公內湖辦公大樓大樓新建工程正代表新北市的都市風貌,該大樓一旦完工後將成為新北市最高的超高層地標大樓,並且最快可望於2013年第4季正式啟用,到時遠百將終於擁有專屬的企業總部。
 
第2期辦公大樓從設計、施工,每個階段都蘊藏著遠東集團堅持的環保理念內湖辦公大樓讓板橋大遠百第2期辦公大樓新建工程成為一棟「綠建築」,不論是基地綠化、雨水回收再利用,或是綠建材的使用都是高標準,所以,獲得內政部綠建築標章「銀級」的肯定。


文章來源:www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=b5b26822-a869-429e-94ba-20ddb870ca05#ixzz2Dy4UjwJe

溫市批准證券交易所內湖辦公大樓改建計畫

內湖辦公大樓世界金融巨頭瑞士信貸計劃在歷史悠久的溫哥華證券交易所原址之上,加建30層高辦公內湖辦公大樓。週二,溫哥華市議會批准了該計畫的更改土地用途申請,使得該地點建築密度將增加一倍。 
  
溫哥華證券交易所內湖辦公大樓改建項目將耗資2億元,完成後將為溫哥華市中心高檔寫字樓增加36.9萬平方呎辦公空間,項目施工期間預計需要僱用400人。 
  
此前,溫哥華市政府工作人員在報告中建議市議會批准這項申請,認為該項目有利於擴大溫哥華的工作空間,促進經濟發展,以及符合城市保護歷史遺蹟建築和可持續發展的目標。 
  
該項目包括,在位於Howe街475號的原證券交易所大廈之上,加建達到LEED最高級環保標準的新建築,以及對這個具有83年歷史的老建築的外部和內部進行徹底修復。新內湖辦公大樓的設計採用了最新的可持續發展技術,而原證券交易所大廈將做為歷史遺產建築被保留下來。 
  
不過,位於West Hastings街838號的商住樓Jameson House的居民向市議會提出反對意見,指該項目將阻礙自然光,並會侵犯朝南幾十個住戶的隱私。 
  
該項目預計到2016年底至2017年中旬完成,這是即將在溫哥華市中心興建的第5棟新寫字樓。

文章來源:www.epochtimes.com/b5/12/11/15/n3730197.htm%E6%BA%AB%E5%B8%82%E6%89%B9%E5%87%86%E8%AD%89%E5%88%B8%E4%BA%A4%E6%98%93%E6%89%80%E5%A4%A7%E6%A8%93%E6%94%B9%E5%BB%BA%E8%A8%88%E7%95%AB.html

快訊!內湖辦公大樓火警 暫無人傷亡

快訊!台北市內湖辦公大樓科學園區瑞光路192號8樓一家半導體公司辦公室,今早7時許傳出火警,火災現場濃煙不斷
,目前火勢已經受到控制,暫未傳出有人員傷亡消息,內湖辦公大樓火災發生原因仍在調查當中。
今晨台北市內湖辦公大樓傳出火警,消防人員獲報後趕到內湖辦公大樓現場,並藉由雲梯車展開撲救行動,據悉火勢由
該內湖辦公大樓8樓至9樓處竄出,該處為1家半導體公司廠辦。
現場一度濃煙瀰漫,經過消防人員搶救後,內湖辦公大樓火勢已經受到控制,暫時未傳出有人員傷亡,而火災發生時間
為上班高峰期,附近地區交通一度阻塞嚴重。
資料來源:ppt.cc/z272

內湖辦公大樓高獲利時代來臨

大台北地區 的內湖辦公大樓市場,隨著經濟景氣的復甦,以及三低效應(低價、低利、低稅)的帶動下,逐漸呈現交易熱絡的局面,市場空置率自今年起首度出現停止攀升並且回跌 約10%的現象。永慶房屋表示:「辦公大樓市場價格下探至谷底,而市場租金呈現止跌回升,現在投資辦公大樓類型物件正是時候。」

但是內湖辦公大樓產品這麼多,要具備什麼樣的條件才是最高檔的「A級辦公大樓」?投資者應該審慎評估哪些條件,才能找到最適合的物件?而一般公司行號在選擇承租地點時,又該思考哪些細節呢?

辦公大樓3分鐘鑑定術一般來說,內湖辦公大樓類型的物件可大致區分為A、B、C三個等級。A級辦公大樓是所謂的「頂級辦公大樓」,而C級辦公大樓則是住宅和辦公室混合的「住辦合一型」辦公大樓。

通 常C級辦公大樓形成的原因有兩種,一種是早期的住宅大廈,因周邊商業行為日益頻繁,公司行號為了洽公方便,索性承租鄰近住宅物件,並將其改裝成辦公室。這 類型物件多數公設比偏低、屋齡偏高、外觀陳舊。另一種則是因市場需求判斷錯誤而形成,雖然建商當初規劃的是純辦公大樓,但由於市場需求不高,導致物件滯 銷,為了降低空置率,遂改變物件屬性,同時經營住宅和辦公市場。

但不論是哪種原因形成的C級辦公大樓,由於住辦混合的關係,這類型辦公大樓,大多有「門面不夠氣派」的疑慮,容易對公司形象造成負面影響,對住戶安全管理也存在高風險,因此市價較低。

而 A級辦公大樓的條件就嚴苛許多,必須符合:室內有效坪數達300坪以上、建物所有權為單一業主、建物內有知名公司行號或外商公司進駐承租、建物屋齡低於 20年且外觀良好、地處商業中心且交通便捷等五大條件。此外,有沒有知名公司進駐(尤其是知名外商公司)、建物內承租單位的素質層次、大樓管理良善與否, 這些軟性的社群因素也是影響A級辦公大樓市價的重要關鍵。至於未達A級辦公大樓標準的物件,但也非「住辦合一」的內湖辦公大樓,則統歸為B級辦公大樓。

南京、敦化、信義共構金三角辦 公大樓大多座落在商業活動密集的市中心,且容易發生群聚效應。目前商業大樓集中的黃金地段,可分為南京東路沿線,和敦北/民生、敦南區、信義計畫區共構的 金三角。其中又以敦北/民生、敦南區、信義計畫區這三區是A級辦公大樓集中的頂級地段。尤其是信義計畫區,更是當紅炸子雞。

但那麼多物件,民眾該如何選擇呢?永慶商仲部指出:「必須從需求面去思考,究竟您考慮的是租賃還是購買?公司比較在意的是價格經濟實惠,還是門面氣派大方?」

通 常本土企業集團、公司行號會比較在意價格,同時也比較會考慮購買辦公類型物件,因此本土公司大多集中在南京東路沿線。整個南京東路從二段到五段的商圈,知 名的辦公大樓物件就多達45件,其中包括:松江168、新光人壽、盛香堂、國華人壽美麗華、國泰建國、京華、大台北瓦斯、中華開發、統一總部等等……。外 商公司則以租賃為主,同時比較在意公司門面。整體而言,台北市區最頂級的辦公大樓物件幾乎都是外商公司承租的天下,從早期的敦北/民生一帶,擴展到敦南商 圈,再到近期的信義計畫商圈,其中包括:大陸工程(民生)、宏泰世紀、宏國、富邦民生、新光敦南、遠企中心、震旦智慧、中國石油、霖園金融中心、台北金融 大樓(Taipei 101)等等……。

捷運藍線未來潛力股 另外,在投資物件的選擇上,除了上述說明的分級原則和區域特性外,永慶商仲部更特別提出兩個重要指標:「捷運沿線」和「大樓管理良好」。其中捷運沿線又以板南線(藍線)位居樞紐地位,以致沿線物件增值潛力最高。

不 過,由於內湖辦公大樓的市場操作不同於一般住宅或店面的房地產,完全取決於政經是否穩定等狀況,因此懂得順應潮流演變,在最適當的時間點切入,才能創造可觀的 利潤財富。永慶商仲部表示:「辦公大樓物件的投資報酬率目前正逐漸攀升,未來在經濟持續擴張及兩岸互動頻繁良好的前提下,預估外商公司會大量來台發展,這 時切入的時間點就成為決定獲利的關鍵了。」