內湖辦公大樓股王聯發科買大樓 算盤打得精

聯發科(2454)日前宣布斥資15.9億元買下台北市內湖科學園區附近太陽科技廣場C棟地上10層及地下2層內湖辦公大樓建物,平均內湖辦公大樓每坪26.7萬元,不但低於內湖科學園區動輒30~40萬元的市場行情,以聯發科規劃,未來內湖辦公大樓部分樓層還將出租。聯發科以往財務操作均相當穩健,這次當起房東來,連間接「跨入」房地產也相當會精打細算。 



除新竹科學園區內自用廠辦外,聯發科並無特殊投資房地產計畫,本次大手筆斥資15.9億元置產,引起外界好奇。 


聯發科原在內湖即有租用辦公處所供業務單位使用,根據聯發科說法,該廠辦預計明年5月完工,屆時台北業務單位將搬遷。不過據了解,同集團的揚智(3041)目前在內湖科學園區內內湖辦公大樓亦有部分辦公室閒置,若單純為業務單位辦公處所不敷使用,向揚智租下辦公室,亦可解決辦公場所不足問題,且可增加收益,不失為「肥水不落外人田」的雙贏作法。

內湖辦公大樓台北市內科商辦搶手,看好低空屋率及三通效應

低空屋率加上潛在三通效應,大型行庫看好內湖科技園區內湖辦公大樓未來潛力;近一個月來,合作金庫一口氣接下花旗兩不動產投資聯貸案,內部評估報告指出,內湖園區六十五萬坪的內湖辦公大樓供給量,已去化六十一萬坪,加上未來兩岸空港直航,結合松山機場連成一氣的發展,將成為另波價揚助力。 

合庫為聯貸大型指標行庫,對內湖科技園區的後市看好,已影響其他公股行庫對相關不動產聯貸案的投入。其中,花旗集團投資的第一案–亞太經貿廣場三棟大樓,七二億元的聯貸額度,將由合庫聯合土銀、台企銀共同包銷主辦,合庫將先包銷四八億元,若超額認購合庫參貸額度則將降至二四億元。 


至於買下特力屋大樓,聯貸額度四六.七億元的第二案,合庫則將與農銀共同包銷主辦,合庫將先包銷三七億元,並邀一銀、土銀、彰銀、華銀、兆豐銀、台企銀一起參貸。 


合庫對內湖科技園區廠辦大樓的分析報告指出,至今年第一季止,內湖辦公大樓總供給量有六五萬坪,「已消化六一萬坪」,空屋率降至六.二%以下,「顯見園區已產生群聚效應」。此外,內湖科技園區的群聚效應、捷運線連結南港軟體園區,再搭配推動松山機場成為兩岸直航空港,是吸引更多國內外公司進駐的第二波助力。


上述因素,使合庫對於私募基金投資內湖科技園區不動產,敢全力配合金流需求,並吸引其他公股行庫投入此一新聯貸潮。 


據花旗集團向大型行庫所提的租金收益行情,以亞太經貿廣場三棟大樓為例,一樓每坪出租價格將為一六五○元,一至九樓每坪一二五 ○元,若以當地租金最保守的每坪一千元行情估算,「只要出租率能達五三.一%,就達到利息償還平衡點」。 


花旗調查,目前為止,該內湖辦公大樓的出租率已達四○%,其中B大樓全租給華寶,C大樓有二五%出租給AIG集團,使大型行庫對私募基金未來攤還本息的速度,及抵押擔保品未來的價揚行情,更加「十拿九穩」。

內湖房地產三陽 美孚內湖萬坪舊廠蓋商辦

三陽工業( 2206 )位內湖房地產內湖 5 期重劃區南側約 1.12 萬坪舊廠房土地,現與美孚建設合作,可建總樓地板面積高達 7 萬坪,將興建 10 餘棟內湖房地產商辦,最快 2009 年底推案。三陽表示,除確定保留少數面積供自家使用外,屆時將出售大部分空間,總部是否遷回將再評估。

由內湖起家的三陽,總部遷往新竹後留下大片舊廠房土地, 2007 年底,趁著內湖房地產內湖 5 期開發熱,找來美孚建設合建。這塊地介於新明路 126 巷至潭美國小間,建蔽率 55% 、容積率 300% 的土地,擬規劃商辦。

負責規劃的美孚建設,每周都向三陽提出建議及進度,不過,光是走都計審議與申請建照,官方流程就要走約 9 個月;美孚開發部高層表示,若一切順利,最快明年底至後年初就可推案。

《素地暫作為停車場》

據悉,三陽在正式開發內湖房地產這塊地前先找了中華徵信和宇大不動產估價,結果指出,三陽合建分配比率約 41~43% ,不過,美孚在談判過程中以 46% 的比例高於其他競爭者,讓三陽「喜出望外」,因而中選。

在考量都市景觀等因素下,三陽應不會全部蓋滿。三陽公共事務組主任曾昭炯說:「除了少部分自用,其餘均以出售為主;現階段整理好的素地,會向北市府申請作為停車場用。」

此內湖房地產開發案雖頗振奮區域信心,但現階段住宅不景氣伸向內湖房地產商辦市場,恐怕也只得先放緩腳步,後續效應還得再觀察。

內湖辦公大樓減少虧損 明基賣內湖總部大樓

明基(2352)為縮短虧損時程,加速達成獲利目標,現在把腦筋也動到房地產上,明基表示,已評估考慮處分內湖總部內湖辦公大樓,且未來再回租使用,約有十家外資與壽險公司表達購買意願。 

    明基計畫將內湖總部萬坪內湖辦公大樓對外出售,且在出售內湖辦公大樓後要求買售人回租給明基使用,據悉,已吸引雷曼兄弟、摩根史坦利、ING安泰、麥格里等7、8組的外資與國內壽險金業競相爭取,巿場人士評估,合理售價應在每坪26至30萬元間,總價上看40至50億元。 

    房產人士估總價約40_50億 

    對賣房產挹注獲利,明基代理發言人王淡如表示,處分內湖總部內湖辦公大樓兩棟大樓仍處於評估階段,還沒有決定是否真的要賣,不過明基的確是有意願將該內湖辦公大樓作資產處理,以改善財務結構,目前也有許多買家有興趣,較可能方案是明基希望賣出內湖辦公大樓後還能回租,繼續使用,不過,目前還再與專家討論中,還未明確定案。 

    近年來,內湖辦公大樓釋出量快速增加,今年就有5萬坪的新增供給,預期未來兩年周遭辦公大樓釋出面積約達9萬坪,出現供過於求的現象,恐導致租金由目前每月每坪1500元下修為1200元。 

    惟仲量聯行總經理趙正義指出,外資、國內壽險業者大舉搶進台灣不動產,較偏愛整棟內湖辦公大樓出售案,特別是能售後回租、有固定收入標的,更成為各方人馬搶進目標,較沒有租金下滑影響國內外投資者意願隱憂。 

    對於明基售價應訂在多少較為合理,他不願表示意見,但強調售價與明基要求的回租條件息息相關,須瞭解明基開出的條件才能評估。 

    巿場人士指出,明基內湖總部距離內湖捷運站出口僅約100公尺,只要未來附近內湖辦公大樓空置率不要太高,經濟大環境不要太差,預期民國98年捷運內湖線通車後,還可望有一波漲幅。 

    第一太平戴維斯總經理朱幸兒則透露,外資「錢」進台灣不動產熱度持續,且近來已出現許多歐美私募基金的新面孔,計畫投資標的包括商務住宅與休閒產品,預期近兩個月內便可望有實際買進成果。 

    至於去年才在內湖買進辦公大樓產品的里昂,近來也正積極洽談國內另項投資案,投資金額逾30億元,有機會在近兩、三個月內拍板定案。

內湖房地產內湖房價 年底前看漲一成

捷運內湖線通車後,將與台北市最精華的大安、中正、信義區塊一氣呵成,加上內湖科技園區的蓬勃發展,對於地區內湖房地產的向上挺揚,必然有推波助瀾作用;房地產業者表示,短期、到年底前,內湖房地產價格還有10%的補漲空間,至於長期行情,則要視通車效率而定。
 捷運內湖線從91年5月開始動工興建迄今,內湖房地產交易熱絡,並未出現施工黑暗期的回檔現象,沿線內湖房地產房價呈現持續上揚趨勢,從原先的每坪25-33萬元,至少漲了一倍,已來到50萬元以上。

 信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,內湖線沿線內湖房地產價格已在過去二年提前反應,通車後,短期會呈持穩小幅度上揚,但已不適合投資型買家進場。

 另外,基於內湖房地產房價平均價格已高,精選地點會是自住型要考慮的重點;蘇啟榮指出,大直重劃區站、內科站及內湖站三個點,由於各有利基,對於自住型應是優先的區位。

 美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,內湖地區房地產在捷運內湖線通車之後,在拉近與市區距離的利多之下,逐捷運而居的民眾也跟著增加,短期價格會有補漲行情,長期則要看通車所帶來的人潮、方便、效率而定。

 張欣民認為,捷運內湖線屬高架捷運,無論是投資或自住,想要在內湖逐捷運而居最好謹守「不看、不聽、不遠 」的三不政策,如果是想逐捷運找金雞母店面,最好看清捷運站出口方向及人潮出入動線,才不會做出錯誤的抉擇!

 不看,就是住家不要直接看到捷運高架,特別是二、三樓住家的視野直接被高架捷運給擋住,要不是居家毫無隱私可言,就是要常常緊閉門窗並拉下窗簾,影響通風採光,對內湖房地產房價無任何加分作用。

 不聽,是指在住家室內不要聽到捷運經過的噪音,高架捷運班次多、噪音又大,所以如果選購住宅太靠近捷運經過路線,可就要白天夜晚都不得安寧。

 而所謂的不遠的原則,則是以捷運站方圓五百公尺以內為最佳選擇標的。

 不過,若想在內湖捷運站周邊找個金雞母店面投資,張欣民表示,購買店面的考量點就與捷運住宅完全不一樣了,其原則只有一個,那就是要越接近捷運站越好。

內湖辦公大樓皇鼎賣內湖大樓 入帳7億

內湖商用不動產市場交易熱絡,聯發科(2454)昨(18)日宣布以15.9億元,向皇鼎建設(5533)等公司,買下「太陽科技廣場C棟」內湖辦公大樓,由於皇鼎內湖辦公大樓可入帳7.1億元,激勵皇鼎股價在大盤短線獲利回吐賣壓出籠的氛圍下,與全坤興(2509)同為逆勢抗跌股。 

聯發科買下「太陽科技廣場C棟」每坪單價僅26.7萬元,商仲業者認為價格買得非常划算,昨天聯發科是向皇鼎建設、台灣太陽誘電、章富投資取得該棟大樓產權。 

聯發科表示,原本在台北辦公室搬家三次,辦公室都是租的,這次改以購買內湖辦公大樓方式取得新辦公室,可容納600到700人,預計明年下半年或後年遷入內湖辦公大樓。 

皇鼎副總經理鄭紀辰表示,太陽科技廣場C棟預計2010年5月完工,將可依完工比例法陸續認列入帳,目前因合約部分仍在洽談,尚未估算出處分利益。 

此外,營建股全坤興(2509)與宏普建設(2536)昨(18)日公布半年報,每股稅後純益分別為1.91元、3.22元,其中全坤興受惠板橋大面積都市更新題材,表現一枝獨秀,股價逆勢攻上漲停板。 

全坤興上半年營收4.77億元,年減七成,稅前盈餘2.81億元,年減12%,稅後純益2.71億元,每股稅後純益1.91元。 

宏普昨天也公布半年報,上半年營收為29.16億元,稅後純益9.33億元,每股稅後純益3.22元

內湖廠房租售供需失衡 內湖廠辦租金 售價 大跌15%

辦公需求萎縮,內湖廠房租售內湖廠辦租金及售價自去年第2季後便一路下滑,至今已下降近15%,然今年又釋出將近7萬坪新內湖廠房租售面積,供給需求失衡;商仲業者預估,內湖廠房租售內湖廠辦租金原本就較具有談判空間,今年增加的新內湖廠房租售廠辦,將導致租金及售價下降速度較去年下半年更快。


月租金降至每坪1千
大師房屋總經理陳建慶表示,內湖廠房租售內湖廠辦無論是售價或租金,在去年多頭時都已炒到高點,捷運話題也已利多出盡,現在買賣與招租都面臨極大壓力,現階段想投資,以靠近台北市中心的內湖廠房租售商辦,會較內湖廠房租售內湖廠辦來得有競爭力。 
目前內湖廠房租售內湖廠辦大樓平均成交月租金已下修到每坪1000元,距去年高點有約15%的降幅,但未來2年將釋出約142000坪新廠辦,多半在內湖、中和及新店等地,其中將近一半面積集中在內湖,預計產生相當多的空置狀況,因此租金繼續調降應難以避免。 
有商仲業者表示,去年景氣尚好時投入內科內湖廠房租售廠辦的投資客不少,然今日市況不佳,許多內湖廠房租售樓層空置半年都沒找到租客,若今年持續招租情況不佳,下半年恐淪為不良資產。 
瑞普國際物業總經理劉美華表示,觀察近來三商美邦人壽建北大樓與佳能復興大樓的交易案,顯示投資者持續出手尋找不錯的標的,因此帶租約的整棟大樓仍受關注,但短期內,價格回升機會應該不高。 




內湖辦公大樓遠雄出售內湖「東京」大樓 賺近12億

籌措資金轉入高報酬標的!遠雄人壽31日成功將內湖的一棟內湖辦公大樓出售,內湖辦公大樓總售價30.5億元,由於這棟內湖辦公大樓是遠雄人壽投資土地及成本,由集團興建,出售後獲利11.89億元,報酬率高達64%。

 

資金部位1600多億元的遠雄人壽,因母集團配合,因此在不動產上投資比重,相對其他壽險業要高,且遠雄人壽喜好投資素地,自己興建豪宅或內湖辦公大樓,再出售實現獲利,這次出售內湖的辦公大樓,即是希望將投資收益,由租金轉為較高的開發報酬。

 

遠雄人壽將大樓分別出售給2位買主,一部分是出售給威啟股份,售價13.7億元,實現獲利5.66億多元;另一部分出售給大娛國際,售價16.8億元,實現獲利6.23億多元。

 

遠雄人壽除今年將有大量林口及三峽方面的豪宅,要交屋,實現不動產投資獲利外,未來還有多筆土地開發投資,包括中和華中橋西側的水岸豪宅大型開發案,遠雄人壽一方面儲備現金,打算有好的土地就進場內湖辦公大樓投資,獲取更高的不動產投資報酬率。

內湖房地產聚焦內湖/豪宅 坪價衝破百萬

內湖因湖光山色,居住環境佳,向來頗受購屋者歡迎,近來,又有內湖科學園區帶來眾多工作機會、捷運內湖線與板南線將接通,及美國在台協會台北辦事處(AIT)已進駐這三大利多加持,內湖區內湖房地產詢問度極高,部分新推案開價甚至站上內湖房地產每坪百萬元大關,內湖儼然成為豪宅新聚落。

其中,以日湖百貨、德安商圈為中心的大湖地區,因為湖泊綠地多、住宅密度低,加上捷運通車、AIT進駐治安佳等因素,堪稱內湖最優質的住宅區段之一。

大湖地區由成功路貫穿,成功路南側以六十四號公園為核心,發展出星雲重劃區,區內為純住宅區,房子偏新,目前內湖房地產新案開價都在每坪百萬元以上,且去化速度驚人。

而五期重劃區則是內湖區最新興的區塊,該區過去是業者傾倒廢土的地方,如今成為台北市最後一個大面積重劃區,開發價值愈來愈高,包括遠雄、宏泰、長虹、華固等建商,均在內湖五期推案,在新案不斷開出、炒熱內湖房地產區域行情的情況下,如今本區內湖房地產新案開價已破每坪百萬元。

內湖辦公大樓減少虧損 明基賣內湖總部大樓

明基(2352)為縮短虧損時程,加速達成獲利目標,現在把腦筋也動到房地產上,明基表示,已評估考慮處分內湖總部內湖辦公大樓,且未來再回租使用,約有十家外資與壽險公司表達購買意願。 

    明基計畫將內湖總部萬坪內湖辦公大樓對外出售,且在出售內湖辦公大樓後要求買售人回租給明基使用,據悉,已吸引雷曼兄弟、摩根史坦利、ING安泰、麥格里等7、8組的外資與國內壽險金業競相爭取,巿場人士評估,合理售價應在每坪26至30萬元間,總價上看40至50億元。 

    房產人士估總價約40_50億 

    對賣房產挹注獲利,明基代理發言人王淡如表示,處分內湖總部內湖辦公大樓兩棟大樓仍處於評估階段,還沒有決定是否真的要賣,不過明基的確是有意願將該內湖辦公大樓作資產處理,以改善財務結構,目前也有許多買家有興趣,較可能方案是明基希望賣出內湖辦公大樓後還能回租,繼續使用,不過,目前還再與專家討論中,還未明確定案。 

    近年來,內湖辦公大樓釋出量快速增加,今年就有5萬坪的新增供給,預期未來兩年周遭辦公大樓釋出面積約達9萬坪,出現供過於求的現象,恐導致租金由目前每月每坪1500元下修為1200元。 

    惟仲量聯行總經理趙正義指出,外資、國內壽險業者大舉搶進台灣不動產,較偏愛整棟內湖辦公大樓出售案,特別是能售後回租、有固定收入標的,更成為各方人馬搶進目標,較沒有租金下滑影響國內外投資者意願隱憂。 

    對於明基售價應訂在多少較為合理,他不願表示意見,但強調售價與明基要求的回租條件息息相關,須瞭解明基開出的條件才能評估。 

    巿場人士指出,明基內湖總部距離內湖捷運站出口僅約100公尺,只要未來附近內湖辦公大樓空置率不要太高,經濟大環境不要太差,預期民國98年捷運內湖線通車後,還可望有一波漲幅。 

    第一太平戴維斯總經理朱幸兒則透露,外資「錢」進台灣不動產熱度持續,且近來已出現許多歐美私募基金的新面孔,計畫投資標的包括商務住宅與休閒產品,預期近兩個月內便可望有實際買進成果。 

    至於去年才在內湖買進辦公大樓產品的里昂,近來也正積極洽談國內另項投資案,投資金額逾30億元,有機會在近兩、三個月內拍板定案。