內湖廠房租售供需失衡 內湖廠辦租金 售價 大跌15%

辦公需求萎縮,內湖廠房租售內湖廠辦租金及售價自去年第2季後便一路下滑,至今已下降近15%,然今年又釋出將近7萬坪新內湖廠房租售面積,供給需求失衡;商仲業者預估,內湖廠房租售內湖廠辦租金原本就較具有談判空間,今年增加的新內湖廠房租售廠辦,將導致租金及售價下降速度較去年下半年更快。


月租金降至每坪1千
大師房屋總經理陳建慶表示,內湖廠房租售內湖廠辦無論是售價或租金,在去年多頭時都已炒到高點,捷運話題也已利多出盡,現在買賣與招租都面臨極大壓力,現階段想投資,以靠近台北市中心的內湖廠房租售商辦,會較內湖廠房租售內湖廠辦來得有競爭力。 
目前內湖廠房租售內湖廠辦大樓平均成交月租金已下修到每坪1000元,距去年高點有約15%的降幅,但未來2年將釋出約142000坪新廠辦,多半在內湖、中和及新店等地,其中將近一半面積集中在內湖,預計產生相當多的空置狀況,因此租金繼續調降應難以避免。 
有商仲業者表示,去年景氣尚好時投入內科內湖廠房租售廠辦的投資客不少,然今日市況不佳,許多內湖廠房租售樓層空置半年都沒找到租客,若今年持續招租情況不佳,下半年恐淪為不良資產。 
瑞普國際物業總經理劉美華表示,觀察近來三商美邦人壽建北大樓與佳能復興大樓的交易案,顯示投資者持續出手尋找不錯的標的,因此帶租約的整棟大樓仍受關注,但短期內,價格回升機會應該不高。 




內湖辦公大樓遠雄出售內湖「東京」大樓 賺近12億

籌措資金轉入高報酬標的!遠雄人壽31日成功將內湖的一棟內湖辦公大樓出售,內湖辦公大樓總售價30.5億元,由於這棟內湖辦公大樓是遠雄人壽投資土地及成本,由集團興建,出售後獲利11.89億元,報酬率高達64%。

 

資金部位1600多億元的遠雄人壽,因母集團配合,因此在不動產上投資比重,相對其他壽險業要高,且遠雄人壽喜好投資素地,自己興建豪宅或內湖辦公大樓,再出售實現獲利,這次出售內湖的辦公大樓,即是希望將投資收益,由租金轉為較高的開發報酬。

 

遠雄人壽將大樓分別出售給2位買主,一部分是出售給威啟股份,售價13.7億元,實現獲利5.66億多元;另一部分出售給大娛國際,售價16.8億元,實現獲利6.23億多元。

 

遠雄人壽除今年將有大量林口及三峽方面的豪宅,要交屋,實現不動產投資獲利外,未來還有多筆土地開發投資,包括中和華中橋西側的水岸豪宅大型開發案,遠雄人壽一方面儲備現金,打算有好的土地就進場內湖辦公大樓投資,獲取更高的不動產投資報酬率。

內湖房地產聚焦內湖/豪宅 坪價衝破百萬

內湖因湖光山色,居住環境佳,向來頗受購屋者歡迎,近來,又有內湖科學園區帶來眾多工作機會、捷運內湖線與板南線將接通,及美國在台協會台北辦事處(AIT)已進駐這三大利多加持,內湖區內湖房地產詢問度極高,部分新推案開價甚至站上內湖房地產每坪百萬元大關,內湖儼然成為豪宅新聚落。

其中,以日湖百貨、德安商圈為中心的大湖地區,因為湖泊綠地多、住宅密度低,加上捷運通車、AIT進駐治安佳等因素,堪稱內湖最優質的住宅區段之一。

大湖地區由成功路貫穿,成功路南側以六十四號公園為核心,發展出星雲重劃區,區內為純住宅區,房子偏新,目前內湖房地產新案開價都在每坪百萬元以上,且去化速度驚人。

而五期重劃區則是內湖區最新興的區塊,該區過去是業者傾倒廢土的地方,如今成為台北市最後一個大面積重劃區,開發價值愈來愈高,包括遠雄、宏泰、長虹、華固等建商,均在內湖五期推案,在新案不斷開出、炒熱內湖房地產區域行情的情況下,如今本區內湖房地產新案開價已破每坪百萬元。

內湖辦公大樓減少虧損 明基賣內湖總部大樓

明基(2352)為縮短虧損時程,加速達成獲利目標,現在把腦筋也動到房地產上,明基表示,已評估考慮處分內湖總部內湖辦公大樓,且未來再回租使用,約有十家外資與壽險公司表達購買意願。 

    明基計畫將內湖總部萬坪內湖辦公大樓對外出售,且在出售內湖辦公大樓後要求買售人回租給明基使用,據悉,已吸引雷曼兄弟、摩根史坦利、ING安泰、麥格里等7、8組的外資與國內壽險金業競相爭取,巿場人士評估,合理售價應在每坪26至30萬元間,總價上看40至50億元。 

    房產人士估總價約40_50億 

    對賣房產挹注獲利,明基代理發言人王淡如表示,處分內湖總部內湖辦公大樓兩棟大樓仍處於評估階段,還沒有決定是否真的要賣,不過明基的確是有意願將該內湖辦公大樓作資產處理,以改善財務結構,目前也有許多買家有興趣,較可能方案是明基希望賣出內湖辦公大樓後還能回租,繼續使用,不過,目前還再與專家討論中,還未明確定案。 

    近年來,內湖辦公大樓釋出量快速增加,今年就有5萬坪的新增供給,預期未來兩年周遭辦公大樓釋出面積約達9萬坪,出現供過於求的現象,恐導致租金由目前每月每坪1500元下修為1200元。 

    惟仲量聯行總經理趙正義指出,外資、國內壽險業者大舉搶進台灣不動產,較偏愛整棟內湖辦公大樓出售案,特別是能售後回租、有固定收入標的,更成為各方人馬搶進目標,較沒有租金下滑影響國內外投資者意願隱憂。 

    對於明基售價應訂在多少較為合理,他不願表示意見,但強調售價與明基要求的回租條件息息相關,須瞭解明基開出的條件才能評估。 

    巿場人士指出,明基內湖總部距離內湖捷運站出口僅約100公尺,只要未來附近內湖辦公大樓空置率不要太高,經濟大環境不要太差,預期民國98年捷運內湖線通車後,還可望有一波漲幅。 

    第一太平戴維斯總經理朱幸兒則透露,外資「錢」進台灣不動產熱度持續,且近來已出現許多歐美私募基金的新面孔,計畫投資標的包括商務住宅與休閒產品,預期近兩個月內便可望有實際買進成果。 

    至於去年才在內湖買進辦公大樓產品的里昂,近來也正積極洽談國內另項投資案,投資金額逾30億元,有機會在近兩、三個月內拍板定案。

內湖辦公大樓緯創以28億買下內湖辦公大樓,年底完工

緯創(3231)董事會今(18)日通過多項議案,其中考量到在人員持續增加下,現有汐止辦公空間已有不足的狀況,因此決定以27.9億元購入座落於台北市內湖辦公大樓,預計內湖辦公大樓將於年底完工。 

目前緯創位於汐止辦公大樓的員工人數逾4000人,而在人員持續增加下,辦公空間已有不足的情形,因此決定在內湖興建新內湖辦公大樓,預計年底就可以完工。緯創表示,未來營運總部還是會設在汐止,而內湖辦公大樓目前還沒有明確的內湖辦公大樓使用規劃。

另外,緯創表示,為激勵員工士氣,董事會通過買回庫藏股2000萬股,買回股份則將轉讓予員工。買回之每股價格區間為45元~60元,佔緯創已發行股份約1.07%。

此外,董事會今日也通過兩項垂直整合投資案,分別是投資協昱電子科技(中山)124.35萬美元和赫得納米科技(昆山)160萬美元。其中,協昱主要是以生產新型電子零件器為主。緯創表示,雙方先前就有合作關係,緯創持有協昱30%的股份,而這次主要是為了配合協昱增資,所以以原比例認購。

而赫得納米則是塑膠機殼真空濺鍍業者。據了解,緯創一直以來在機殼真空濺鍍方面的策略就是以多家小廠的配合為主,因此分配給機殼真空濺鍍廠龍頭廠柏騰(3518)的訂單比重本來就不高,而扶植小廠也將有利於緯創提高議價優勢。

內湖辦公大樓商辦身價本季恐大縮水

把握時機
根據高力國際統計,第3季台北市辦公大樓內湖辦公大樓市場總供給量依然維持在140.6萬坪,但因萬泰銀行搬遷至台北縣,使得商辦空置率由上季的6.27%上升至6.66%;租金方面,第3季各級內湖辦公大樓辦公大樓租金均持續上升,平均租金較上季成長0.49%,其中以頂級v辦公大樓成長幅度最大,較上季成長2.3%。 


內湖辦公大樓廠商往便宜地區搬
以區域來看,成長幅度仍以信義計劃區為冠,較上季成長0.80%。高力國際商業代理部總監楊慧明分析,雖然台北市內湖辦公大樓商辦市場第3季各項指標大多呈現正向成長,但最近國際金融空頭太多,影響各家國際企業預算。
「未來可能出現辦公室遷移潮,大家都往便宜的地方搬。」楊慧明說,今年位於五股的1.4萬坪內湖辦公大樓廠辦大樓,在不到半年內便全數去化,比內湖辦公大樓內湖廠辦速度還快,顯見企業削減租賃預算的決心。
總體商用不動產交易方面,高力國際總經理劉學龍預測,在金融風暴中受傷的主要國際性投資銀行,如已倒閉的雷曼兄弟、美林證券等,可能會大量以較低價格出脫亞洲不動產以換現,但也間接擠壓到台灣商用不動產的低價競爭力。劉學龍說:「未來在台灣內湖辦公大樓商用不動產市場最主要獲利方式,應是外資與本地建商合作開發及投資,讓財務槓桿相對保險的國際核心基金出錢,降低本地開發者的壓力。」 


長期投資者忙挑選
第一太平戴維斯總經理朱幸兒則說,比起上半年買方被偏高的開價嚇跑,最近外資物色商用不動產,真的多很多。包括以壽險公及退休公司為主等的核心基金,主要著眼10~15年以上的長期投資及穩定的報酬率,包括內湖內湖辦公大樓、南港等整棟內湖辦公大樓廠辦都是合適標的。朱幸兒表示,「因為今年首季價格炒作太高了,現在價格回跌,吸引更多買方進場。」

內湖房地產內湖房價明年看漲1成

已成實質副都心
楊仁鈞指出,內湖的人口,由1985年至今已增加了1倍,學校的密度更是北市之最。而且,內湖內湖房地產雖然沒有被掛上「副都心」的名號,實際上已是台北市的副都心。
一個地方要成為副都心必須滿足4個條件:集合內湖房地產商業大樓、辦公、住宅、休閒。集合商業大樓,內湖一帶有德安百貨、美麗華購物中心;辦公,上百棟的企業總部;住宅,這幾年內湖房地產不斷推出新建案;休閒,205公頃的河濱親水公園。」
內湖房地產內科目前的發展可用「成熟」二字形容,不過明年捷運通車,還會再興起一波企業進駐潮,將刺激內湖房地產內湖的消費力和對居住的需求再往上提升。
林懷寧也認為,目前內湖房地產房市呈現盤整狀態,台北市每個行政區都受到房價下修的壓力,內湖房地產內湖自然也不例外,也有回檔現象;但是明年捷運通車會為內湖房地產內湖房市注入一股活力,預期的漲幅大約在1成左右。
編按:行政院經建會於8月25日通過,台北內湖房地產都會區第2階段捷運通車時程調整案,有5大路線將全面延後1年通車。本刊向台北市政府求證,發言人室表示,內湖線不受影響,仍將按照郝市長的承諾,在明年6月通車。

內湖房地產從捷運內湖線通車看內湖房地產市場

千呼萬喚之下,內湖捷運線於7月4日正式通車,近期內湖房地產一片回春跡象,台北市內湖區佔了極大的篇幅,過去總被視為台北市「郊區」的內湖地區,連房價也與台北市中心有一段差距,但近年來關於內湖區不動產市場的內湖房地產「漲聲」始終不斷,筆者將從數個方向簡述內湖房地產現況及未來發展趨勢。


一、 內湖房地產捷運內湖線通車效應
目前捷運內湖線以銜接木柵線,估計將於99年年底再與南港線接軌,以往到達台北市中心如大安、中正、信義等區域,需要40分鍾至一個小時不等的車程,捷運內湖線開通之後,初步估計從劍南站(大直美麗華)到台北車站僅需約18分鐘,從松山機場捷運站到台北車站亦僅需14分鐘左右,大大提升了內湖與台北市中心商業區的可及性,也因此以往與台北市中心始終有一段落差的房價,從捷運內湖線正式興建(動工為91年5月份)起,房價便隨著興建期一路攀升,到今年第二季達到新一波的高峰。


二、 AIT動工,小天母意象形塑
    延宕多年的美國在台協會內湖新館基地(簡稱AIT),似乎趕者這波捷運通車期熱潮,在6月22日正式動工,也讓喊了許多年的「小天母」稱號有了實至名歸的機會,AIT的興建短期內對於內湖地區的平均房價並無太大的助益,倒是炒熱了內湖地區「郊區豪宅」的題材,如位於基地附近,已動工興建的「文心AIT」,為內湖地區站上三位數的單價起跑,以及近年完工的「榮耀世紀」、「輝煌世紀」、「文心吟釀」等建案,成交價格與今年元月份相較之下,平均上漲了10%〜15%左右,圍繞著AIT的星雲街、金湖路地段,儼然形成高級住宅群聚之地。


三、 兩岸三通,陸資來台的商辦題材
    今年度內湖房地產上半年不動產最火紅的話題,不外乎陸資開放來台,雖然尚未具體成行,但間接帶動台商資金回流卻是不爭的事實,因而首當其衝帶動了台北市地區的商用不動產市場。加上捷運內湖線通車,不論是陸資、台資、外資都鎖定「大內科」這個蘊含潛力的地區,大量的就業人潮進一步增加週邊的住宅型不動產的需求,一連串的連鎖反應不斷炒熱,讓內湖科技園區聚焦性十足。


四、 重劃區議題發酵,新移民型態進駐
    位於民權東路六段兩側的『四期重劃區』與緊鄰內湖科技園區的『五期重劃區』,發展漸具雛形。其中『四期重劃區』雖然沒有捷運的加持,但強調低密度的住宅區規劃,對於居住環境寧適性重於機能性的消費者來說,反而另成一格;而『五期重劃區』,發展歷程較之四期為新,但因五期重劃區與台北中心地區距離更近,未來潛力可期,預計將形成新一波的新移民社區形態。
    內湖地區在諸多因素交互影響中,前半年在一片低迷的內湖房地產市場顯得耀眼,但是下半年度真正的挑戰才開始,在一片利空出盡之下能否維持住現有的內湖房地產水準,相信仍然會是熱門的話題。

內湖房地產發展扎實,房價快速爬升

內湖房地產專家李忠郎表示:資本有限的年輕人或是即將成立家庭的年輕夫妻來說,一個好的房子取決於周遭環境的生活機能,不一定只將目標鎖定在新成立的新屋,在內湖一帶還有許多優質的中古公寓是非常適合居住與投資。 

內湖房地產,增值空間大,未來房價上看三位數 
有些人常感到近年來台北市地區房價越來越高,台北人該如何擁有屬於自己的房子?李忠郎─21世紀不動產內湖碧湖加盟店店長。在內湖房地產投資顧問李忠郎認為,對於資本有限的年輕人或是即將成立家庭的年輕夫妻來說,一個好的房子取決於周遭環境的生活機能,不一定只將目標鎖定在新成立的新屋,在內湖一帶還有許多優質的中古公寓是非常適合居住與投資。 

內湖區環境青山綠水得天獨厚,許多學校文教中心林立充滿人文氣息,商業行為相對較少,加上麥帥、堤頂大道、內捷開通後所帶來的交通便利,以台北市來說,內湖區是整體在品質上置產較優質的選擇。近幾年有許多台北市中心的居民紛紛選擇到內湖來居住,也是看好內湖居住的品質及舒適的環境。 

此外在投資內湖房地產,由於看好在內科工作所進駐的人口,非官方統計約有11至12萬人,期中約有一半以上的人口是由外地來此工作,房屋組賃的市場也相對較大,投資內湖房地產房市所帶來的整體效益絕對比銀行定存來的好。房地產投資顧問李忠郎表示,捷運沿線一帶、重劃區,在居住上或投資置產都是屬於品質比較好的。由於店面類型的物件在早期被大部分地主所擁有,投資的機會不易也相對稀少,所以住家類型的物件在此地算的上是首選。

內湖辦公大樓聯發科砸近16億 內湖買辦公大樓

聯發科(2454)昨(18)日宣布斥資15.9億元,買下台北市內湖科學園區附近太陽科技廣場C棟內湖辦公大樓地上10層及地下2層建物,平均每坪26.7萬元。聯發科表示,原台北業務辦公室將遷移到新內湖辦公大樓辦公室,預計1年後搬遷。 

     聯發科原在台北市內科即有租賃辦公處所供業務團隊使用,不過因人員擴充,原辦公室已不敷使用,近年當地房地產業即傳出聯發科將購買台灣太陽誘電廠區改建內湖辦公大樓,不過上半年遭遇金融海嘯,公司採取保守原則一度考慮維持租賃。 

     根據聯發科第二季財報內容,目前帳上現金及金融資產高達858.77億元,佔總資產67.4%,以銀行定存與房地產投資報酬率,購入房地產仍相當划算。 

     聯發科指出,原內湖業務人員辦公處所空間不敷使用,加上考量活用手中資金,因而決定購入新內湖辦公大樓,由於新大樓目前仍在施工中,預計1年後業務團隊才會遷入,新竹總部研發等人員則不會更動。 

     聯發科本次購入不動產內湖辦公大樓包括土地面積約1427坪 、總建物面積約5946坪 ,合計地上10層地下2層。聯發科扣除自用辦公室外,未來也會將部分樓層出租收取租金。 

     聯發科本次取得不動產內湖辦公大樓及附屬設施共斥資15.9億元,依總建築物面積計算每坪約26.7萬元,相較內湖捷運西湖站附近廠辦市價約 一坪40萬,整筆交易相對划算。 

     另外,聯發科本次交易相對人為皇鼎建設、台灣太陽誘電、章富投資,並將按4期付款,其中,簽約時支付約4.71餘億元、第二期依工程進度支付約1.99億元,過戶與交屋分別支付約9.04餘億元與1,529萬元。(相關新聞見B3)