內湖房地產三陽 美孚內湖萬坪舊廠蓋商辦

三陽工業( 2206 )位內湖房地產內湖 5 期重劃區南側約 1.12 萬坪舊廠房土地,現與美孚建設合作,可建總樓地板面積高達 7 萬坪,將興建 10 餘棟內湖房地產商辦,最快 2009 年底推案。三陽表示,除確定保留少數面積供自家使用外,屆時將出售大部分空間,總部是否遷回將再評估。

由內湖起家的三陽,總部遷往新竹後留下大片舊廠房土地, 2007 年底,趁著內湖房地產內湖 5 期開發熱,找來美孚建設合建。這塊地介於新明路 126 巷至潭美國小間,建蔽率 55% 、容積率 300% 的土地,擬規劃商辦。

負責規劃的美孚建設,每周都向三陽提出建議及進度,不過,光是走都計審議與申請建照,官方流程就要走約 9 個月;美孚開發部高層表示,若一切順利,最快明年底至後年初就可推案。

《素地暫作為停車場》

據悉,三陽在正式開發內湖房地產這塊地前先找了中華徵信和宇大不動產估價,結果指出,三陽合建分配比率約 41~43% ,不過,美孚在談判過程中以 46% 的比例高於其他競爭者,讓三陽「喜出望外」,因而中選。

在考量都市景觀等因素下,三陽應不會全部蓋滿。三陽公共事務組主任曾昭炯說:「除了少部分自用,其餘均以出售為主;現階段整理好的素地,會向北市府申請作為停車場用。」

此內湖房地產開發案雖頗振奮區域信心,但現階段住宅不景氣伸向內湖房地產商辦市場,恐怕也只得先放緩腳步,後續效應還得再觀察。

內湖辦公大樓減少虧損 明基賣內湖總部大樓

明基(2352)為縮短虧損時程,加速達成獲利目標,現在把腦筋也動到房地產上,明基表示,已評估考慮處分內湖總部內湖辦公大樓,且未來再回租使用,約有十家外資與壽險公司表達購買意願。 

    明基計畫將內湖總部萬坪內湖辦公大樓對外出售,且在出售內湖辦公大樓後要求買售人回租給明基使用,據悉,已吸引雷曼兄弟、摩根史坦利、ING安泰、麥格里等7、8組的外資與國內壽險金業競相爭取,巿場人士評估,合理售價應在每坪26至30萬元間,總價上看40至50億元。 

    房產人士估總價約40_50億 

    對賣房產挹注獲利,明基代理發言人王淡如表示,處分內湖總部內湖辦公大樓兩棟大樓仍處於評估階段,還沒有決定是否真的要賣,不過明基的確是有意願將該內湖辦公大樓作資產處理,以改善財務結構,目前也有許多買家有興趣,較可能方案是明基希望賣出內湖辦公大樓後還能回租,繼續使用,不過,目前還再與專家討論中,還未明確定案。 

    近年來,內湖辦公大樓釋出量快速增加,今年就有5萬坪的新增供給,預期未來兩年周遭辦公大樓釋出面積約達9萬坪,出現供過於求的現象,恐導致租金由目前每月每坪1500元下修為1200元。 

    惟仲量聯行總經理趙正義指出,外資、國內壽險業者大舉搶進台灣不動產,較偏愛整棟內湖辦公大樓出售案,特別是能售後回租、有固定收入標的,更成為各方人馬搶進目標,較沒有租金下滑影響國內外投資者意願隱憂。 

    對於明基售價應訂在多少較為合理,他不願表示意見,但強調售價與明基要求的回租條件息息相關,須瞭解明基開出的條件才能評估。 

    巿場人士指出,明基內湖總部距離內湖捷運站出口僅約100公尺,只要未來附近內湖辦公大樓空置率不要太高,經濟大環境不要太差,預期民國98年捷運內湖線通車後,還可望有一波漲幅。 

    第一太平戴維斯總經理朱幸兒則透露,外資「錢」進台灣不動產熱度持續,且近來已出現許多歐美私募基金的新面孔,計畫投資標的包括商務住宅與休閒產品,預期近兩個月內便可望有實際買進成果。 

    至於去年才在內湖買進辦公大樓產品的里昂,近來也正積極洽談國內另項投資案,投資金額逾30億元,有機會在近兩、三個月內拍板定案。

內湖房地產內湖房價 年底前看漲一成

捷運內湖線通車後,將與台北市最精華的大安、中正、信義區塊一氣呵成,加上內湖科技園區的蓬勃發展,對於地區內湖房地產的向上挺揚,必然有推波助瀾作用;房地產業者表示,短期、到年底前,內湖房地產價格還有10%的補漲空間,至於長期行情,則要視通車效率而定。
 捷運內湖線從91年5月開始動工興建迄今,內湖房地產交易熱絡,並未出現施工黑暗期的回檔現象,沿線內湖房地產房價呈現持續上揚趨勢,從原先的每坪25-33萬元,至少漲了一倍,已來到50萬元以上。

 信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,內湖線沿線內湖房地產價格已在過去二年提前反應,通車後,短期會呈持穩小幅度上揚,但已不適合投資型買家進場。

 另外,基於內湖房地產房價平均價格已高,精選地點會是自住型要考慮的重點;蘇啟榮指出,大直重劃區站、內科站及內湖站三個點,由於各有利基,對於自住型應是優先的區位。

 美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出,內湖地區房地產在捷運內湖線通車之後,在拉近與市區距離的利多之下,逐捷運而居的民眾也跟著增加,短期價格會有補漲行情,長期則要看通車所帶來的人潮、方便、效率而定。

 張欣民認為,捷運內湖線屬高架捷運,無論是投資或自住,想要在內湖逐捷運而居最好謹守「不看、不聽、不遠 」的三不政策,如果是想逐捷運找金雞母店面,最好看清捷運站出口方向及人潮出入動線,才不會做出錯誤的抉擇!

 不看,就是住家不要直接看到捷運高架,特別是二、三樓住家的視野直接被高架捷運給擋住,要不是居家毫無隱私可言,就是要常常緊閉門窗並拉下窗簾,影響通風採光,對內湖房地產房價無任何加分作用。

 不聽,是指在住家室內不要聽到捷運經過的噪音,高架捷運班次多、噪音又大,所以如果選購住宅太靠近捷運經過路線,可就要白天夜晚都不得安寧。

 而所謂的不遠的原則,則是以捷運站方圓五百公尺以內為最佳選擇標的。

 不過,若想在內湖捷運站周邊找個金雞母店面投資,張欣民表示,購買店面的考量點就與捷運住宅完全不一樣了,其原則只有一個,那就是要越接近捷運站越好。

內湖辦公大樓皇鼎賣內湖大樓 入帳7億

內湖商用不動產市場交易熱絡,聯發科(2454)昨(18)日宣布以15.9億元,向皇鼎建設(5533)等公司,買下「太陽科技廣場C棟」內湖辦公大樓,由於皇鼎內湖辦公大樓可入帳7.1億元,激勵皇鼎股價在大盤短線獲利回吐賣壓出籠的氛圍下,與全坤興(2509)同為逆勢抗跌股。 

聯發科買下「太陽科技廣場C棟」每坪單價僅26.7萬元,商仲業者認為價格買得非常划算,昨天聯發科是向皇鼎建設、台灣太陽誘電、章富投資取得該棟大樓產權。 

聯發科表示,原本在台北辦公室搬家三次,辦公室都是租的,這次改以購買內湖辦公大樓方式取得新辦公室,可容納600到700人,預計明年下半年或後年遷入內湖辦公大樓。 

皇鼎副總經理鄭紀辰表示,太陽科技廣場C棟預計2010年5月完工,將可依完工比例法陸續認列入帳,目前因合約部分仍在洽談,尚未估算出處分利益。 

此外,營建股全坤興(2509)與宏普建設(2536)昨(18)日公布半年報,每股稅後純益分別為1.91元、3.22元,其中全坤興受惠板橋大面積都市更新題材,表現一枝獨秀,股價逆勢攻上漲停板。 

全坤興上半年營收4.77億元,年減七成,稅前盈餘2.81億元,年減12%,稅後純益2.71億元,每股稅後純益1.91元。 

宏普昨天也公布半年報,上半年營收為29.16億元,稅後純益9.33億元,每股稅後純益3.22元

內湖廠房租售供需失衡 內湖廠辦租金 售價 大跌15%

辦公需求萎縮,內湖廠房租售內湖廠辦租金及售價自去年第2季後便一路下滑,至今已下降近15%,然今年又釋出將近7萬坪新內湖廠房租售面積,供給需求失衡;商仲業者預估,內湖廠房租售內湖廠辦租金原本就較具有談判空間,今年增加的新內湖廠房租售廠辦,將導致租金及售價下降速度較去年下半年更快。


月租金降至每坪1千
大師房屋總經理陳建慶表示,內湖廠房租售內湖廠辦無論是售價或租金,在去年多頭時都已炒到高點,捷運話題也已利多出盡,現在買賣與招租都面臨極大壓力,現階段想投資,以靠近台北市中心的內湖廠房租售商辦,會較內湖廠房租售內湖廠辦來得有競爭力。 
目前內湖廠房租售內湖廠辦大樓平均成交月租金已下修到每坪1000元,距去年高點有約15%的降幅,但未來2年將釋出約142000坪新廠辦,多半在內湖、中和及新店等地,其中將近一半面積集中在內湖,預計產生相當多的空置狀況,因此租金繼續調降應難以避免。 
有商仲業者表示,去年景氣尚好時投入內科內湖廠房租售廠辦的投資客不少,然今日市況不佳,許多內湖廠房租售樓層空置半年都沒找到租客,若今年持續招租情況不佳,下半年恐淪為不良資產。 
瑞普國際物業總經理劉美華表示,觀察近來三商美邦人壽建北大樓與佳能復興大樓的交易案,顯示投資者持續出手尋找不錯的標的,因此帶租約的整棟大樓仍受關注,但短期內,價格回升機會應該不高。 




內湖辦公大樓遠雄出售內湖「東京」大樓 賺近12億

籌措資金轉入高報酬標的!遠雄人壽31日成功將內湖的一棟內湖辦公大樓出售,內湖辦公大樓總售價30.5億元,由於這棟內湖辦公大樓是遠雄人壽投資土地及成本,由集團興建,出售後獲利11.89億元,報酬率高達64%。

 

資金部位1600多億元的遠雄人壽,因母集團配合,因此在不動產上投資比重,相對其他壽險業要高,且遠雄人壽喜好投資素地,自己興建豪宅或內湖辦公大樓,再出售實現獲利,這次出售內湖的辦公大樓,即是希望將投資收益,由租金轉為較高的開發報酬。

 

遠雄人壽將大樓分別出售給2位買主,一部分是出售給威啟股份,售價13.7億元,實現獲利5.66億多元;另一部分出售給大娛國際,售價16.8億元,實現獲利6.23億多元。

 

遠雄人壽除今年將有大量林口及三峽方面的豪宅,要交屋,實現不動產投資獲利外,未來還有多筆土地開發投資,包括中和華中橋西側的水岸豪宅大型開發案,遠雄人壽一方面儲備現金,打算有好的土地就進場內湖辦公大樓投資,獲取更高的不動產投資報酬率。

內湖房地產聚焦內湖/豪宅 坪價衝破百萬

內湖因湖光山色,居住環境佳,向來頗受購屋者歡迎,近來,又有內湖科學園區帶來眾多工作機會、捷運內湖線與板南線將接通,及美國在台協會台北辦事處(AIT)已進駐這三大利多加持,內湖區內湖房地產詢問度極高,部分新推案開價甚至站上內湖房地產每坪百萬元大關,內湖儼然成為豪宅新聚落。

其中,以日湖百貨、德安商圈為中心的大湖地區,因為湖泊綠地多、住宅密度低,加上捷運通車、AIT進駐治安佳等因素,堪稱內湖最優質的住宅區段之一。

大湖地區由成功路貫穿,成功路南側以六十四號公園為核心,發展出星雲重劃區,區內為純住宅區,房子偏新,目前內湖房地產新案開價都在每坪百萬元以上,且去化速度驚人。

而五期重劃區則是內湖區最新興的區塊,該區過去是業者傾倒廢土的地方,如今成為台北市最後一個大面積重劃區,開發價值愈來愈高,包括遠雄、宏泰、長虹、華固等建商,均在內湖五期推案,在新案不斷開出、炒熱內湖房地產區域行情的情況下,如今本區內湖房地產新案開價已破每坪百萬元。

內湖辦公大樓減少虧損 明基賣內湖總部大樓

明基(2352)為縮短虧損時程,加速達成獲利目標,現在把腦筋也動到房地產上,明基表示,已評估考慮處分內湖總部內湖辦公大樓,且未來再回租使用,約有十家外資與壽險公司表達購買意願。 

    明基計畫將內湖總部萬坪內湖辦公大樓對外出售,且在出售內湖辦公大樓後要求買售人回租給明基使用,據悉,已吸引雷曼兄弟、摩根史坦利、ING安泰、麥格里等7、8組的外資與國內壽險金業競相爭取,巿場人士評估,合理售價應在每坪26至30萬元間,總價上看40至50億元。 

    房產人士估總價約40_50億 

    對賣房產挹注獲利,明基代理發言人王淡如表示,處分內湖總部內湖辦公大樓兩棟大樓仍處於評估階段,還沒有決定是否真的要賣,不過明基的確是有意願將該內湖辦公大樓作資產處理,以改善財務結構,目前也有許多買家有興趣,較可能方案是明基希望賣出內湖辦公大樓後還能回租,繼續使用,不過,目前還再與專家討論中,還未明確定案。 

    近年來,內湖辦公大樓釋出量快速增加,今年就有5萬坪的新增供給,預期未來兩年周遭辦公大樓釋出面積約達9萬坪,出現供過於求的現象,恐導致租金由目前每月每坪1500元下修為1200元。 

    惟仲量聯行總經理趙正義指出,外資、國內壽險業者大舉搶進台灣不動產,較偏愛整棟內湖辦公大樓出售案,特別是能售後回租、有固定收入標的,更成為各方人馬搶進目標,較沒有租金下滑影響國內外投資者意願隱憂。 

    對於明基售價應訂在多少較為合理,他不願表示意見,但強調售價與明基要求的回租條件息息相關,須瞭解明基開出的條件才能評估。 

    巿場人士指出,明基內湖總部距離內湖捷運站出口僅約100公尺,只要未來附近內湖辦公大樓空置率不要太高,經濟大環境不要太差,預期民國98年捷運內湖線通車後,還可望有一波漲幅。 

    第一太平戴維斯總經理朱幸兒則透露,外資「錢」進台灣不動產熱度持續,且近來已出現許多歐美私募基金的新面孔,計畫投資標的包括商務住宅與休閒產品,預期近兩個月內便可望有實際買進成果。 

    至於去年才在內湖買進辦公大樓產品的里昂,近來也正積極洽談國內另項投資案,投資金額逾30億元,有機會在近兩、三個月內拍板定案。

內湖辦公大樓緯創以28億買下內湖辦公大樓,年底完工

緯創(3231)董事會今(18)日通過多項議案,其中考量到在人員持續增加下,現有汐止辦公空間已有不足的狀況,因此決定以27.9億元購入座落於台北市內湖辦公大樓,預計內湖辦公大樓將於年底完工。 

目前緯創位於汐止辦公大樓的員工人數逾4000人,而在人員持續增加下,辦公空間已有不足的情形,因此決定在內湖興建新內湖辦公大樓,預計年底就可以完工。緯創表示,未來營運總部還是會設在汐止,而內湖辦公大樓目前還沒有明確的內湖辦公大樓使用規劃。

另外,緯創表示,為激勵員工士氣,董事會通過買回庫藏股2000萬股,買回股份則將轉讓予員工。買回之每股價格區間為45元~60元,佔緯創已發行股份約1.07%。

此外,董事會今日也通過兩項垂直整合投資案,分別是投資協昱電子科技(中山)124.35萬美元和赫得納米科技(昆山)160萬美元。其中,協昱主要是以生產新型電子零件器為主。緯創表示,雙方先前就有合作關係,緯創持有協昱30%的股份,而這次主要是為了配合協昱增資,所以以原比例認購。

而赫得納米則是塑膠機殼真空濺鍍業者。據了解,緯創一直以來在機殼真空濺鍍方面的策略就是以多家小廠的配合為主,因此分配給機殼真空濺鍍廠龍頭廠柏騰(3518)的訂單比重本來就不高,而扶植小廠也將有利於緯創提高議價優勢。

內湖辦公大樓商辦身價本季恐大縮水

把握時機
根據高力國際統計,第3季台北市辦公大樓內湖辦公大樓市場總供給量依然維持在140.6萬坪,但因萬泰銀行搬遷至台北縣,使得商辦空置率由上季的6.27%上升至6.66%;租金方面,第3季各級內湖辦公大樓辦公大樓租金均持續上升,平均租金較上季成長0.49%,其中以頂級v辦公大樓成長幅度最大,較上季成長2.3%。 


內湖辦公大樓廠商往便宜地區搬
以區域來看,成長幅度仍以信義計劃區為冠,較上季成長0.80%。高力國際商業代理部總監楊慧明分析,雖然台北市內湖辦公大樓商辦市場第3季各項指標大多呈現正向成長,但最近國際金融空頭太多,影響各家國際企業預算。
「未來可能出現辦公室遷移潮,大家都往便宜的地方搬。」楊慧明說,今年位於五股的1.4萬坪內湖辦公大樓廠辦大樓,在不到半年內便全數去化,比內湖辦公大樓內湖廠辦速度還快,顯見企業削減租賃預算的決心。
總體商用不動產交易方面,高力國際總經理劉學龍預測,在金融風暴中受傷的主要國際性投資銀行,如已倒閉的雷曼兄弟、美林證券等,可能會大量以較低價格出脫亞洲不動產以換現,但也間接擠壓到台灣商用不動產的低價競爭力。劉學龍說:「未來在台灣內湖辦公大樓商用不動產市場最主要獲利方式,應是外資與本地建商合作開發及投資,讓財務槓桿相對保險的國際核心基金出錢,降低本地開發者的壓力。」 


長期投資者忙挑選
第一太平戴維斯總經理朱幸兒則說,比起上半年買方被偏高的開價嚇跑,最近外資物色商用不動產,真的多很多。包括以壽險公及退休公司為主等的核心基金,主要著眼10~15年以上的長期投資及穩定的報酬率,包括內湖內湖辦公大樓、南港等整棟內湖辦公大樓廠辦都是合適標的。朱幸兒表示,「因為今年首季價格炒作太高了,現在價格回跌,吸引更多買方進場。」