內湖辦公大樓高獲利時代來臨

大台北地區 的內湖辦公大樓市場,隨著經濟景氣的復甦,以及三低效應(低價、低利、低稅)的帶動下,逐漸呈現交易熱絡的局面,市場空置率自今年起首度出現停止攀升並且回跌 約10%的現象。永慶房屋表示:「辦公大樓市場價格下探至谷底,而市場租金呈現止跌回升,現在投資辦公大樓類型物件正是時候。」

但是內湖辦公大樓產品這麼多,要具備什麼樣的條件才是最高檔的「A級辦公大樓」?投資者應該審慎評估哪些條件,才能找到最適合的物件?而一般公司行號在選擇承租地點時,又該思考哪些細節呢?

辦公大樓3分鐘鑑定術一般來說,內湖辦公大樓類型的物件可大致區分為A、B、C三個等級。A級辦公大樓是所謂的「頂級辦公大樓」,而C級辦公大樓則是住宅和辦公室混合的「住辦合一型」辦公大樓。

通 常C級辦公大樓形成的原因有兩種,一種是早期的住宅大廈,因周邊商業行為日益頻繁,公司行號為了洽公方便,索性承租鄰近住宅物件,並將其改裝成辦公室。這 類型物件多數公設比偏低、屋齡偏高、外觀陳舊。另一種則是因市場需求判斷錯誤而形成,雖然建商當初規劃的是純辦公大樓,但由於市場需求不高,導致物件滯 銷,為了降低空置率,遂改變物件屬性,同時經營住宅和辦公市場。

但不論是哪種原因形成的C級辦公大樓,由於住辦混合的關係,這類型辦公大樓,大多有「門面不夠氣派」的疑慮,容易對公司形象造成負面影響,對住戶安全管理也存在高風險,因此市價較低。

而 A級辦公大樓的條件就嚴苛許多,必須符合:室內有效坪數達300坪以上、建物所有權為單一業主、建物內有知名公司行號或外商公司進駐承租、建物屋齡低於 20年且外觀良好、地處商業中心且交通便捷等五大條件。此外,有沒有知名公司進駐(尤其是知名外商公司)、建物內承租單位的素質層次、大樓管理良善與否, 這些軟性的社群因素也是影響A級辦公大樓市價的重要關鍵。至於未達A級辦公大樓標準的物件,但也非「住辦合一」的內湖辦公大樓,則統歸為B級辦公大樓。

南京、敦化、信義共構金三角辦 公大樓大多座落在商業活動密集的市中心,且容易發生群聚效應。目前商業大樓集中的黃金地段,可分為南京東路沿線,和敦北/民生、敦南區、信義計畫區共構的 金三角。其中又以敦北/民生、敦南區、信義計畫區這三區是A級辦公大樓集中的頂級地段。尤其是信義計畫區,更是當紅炸子雞。

但那麼多物件,民眾該如何選擇呢?永慶商仲部指出:「必須從需求面去思考,究竟您考慮的是租賃還是購買?公司比較在意的是價格經濟實惠,還是門面氣派大方?」

通 常本土企業集團、公司行號會比較在意價格,同時也比較會考慮購買辦公類型物件,因此本土公司大多集中在南京東路沿線。整個南京東路從二段到五段的商圈,知 名的辦公大樓物件就多達45件,其中包括:松江168、新光人壽、盛香堂、國華人壽美麗華、國泰建國、京華、大台北瓦斯、中華開發、統一總部等等……。外 商公司則以租賃為主,同時比較在意公司門面。整體而言,台北市區最頂級的辦公大樓物件幾乎都是外商公司承租的天下,從早期的敦北/民生一帶,擴展到敦南商 圈,再到近期的信義計畫商圈,其中包括:大陸工程(民生)、宏泰世紀、宏國、富邦民生、新光敦南、遠企中心、震旦智慧、中國石油、霖園金融中心、台北金融 大樓(Taipei 101)等等……。

捷運藍線未來潛力股 另外,在投資物件的選擇上,除了上述說明的分級原則和區域特性外,永慶商仲部更特別提出兩個重要指標:「捷運沿線」和「大樓管理良好」。其中捷運沿線又以板南線(藍線)位居樞紐地位,以致沿線物件增值潛力最高。

不 過,由於內湖辦公大樓的市場操作不同於一般住宅或店面的房地產,完全取決於政經是否穩定等狀況,因此懂得順應潮流演變,在最適當的時間點切入,才能創造可觀的 利潤財富。永慶商仲部表示:「辦公大樓物件的投資報酬率目前正逐漸攀升,未來在經濟持續擴張及兩岸互動頻繁良好的前提下,預估外商公司會大量來台發展,這 時切入的時間點就成為決定獲利的關鍵了。」

台灣積體電路公司 減碳50萬噸,內湖廠房賺到3億元碳資產

想像一下,一位台積電工程師開著油電動力混合車,滑入南科內湖廠房14廠地下停車廠,專屬停車位早為他保留。有別於其他工程師要早早到公司搶車位,開著低汙染、低碳排放的油電混合車,公司早備有專屬停車位,讓其他同事羡煞不已。

     另一位工程師則是一身休閒打扮的騎著腳踏車來到內湖廠房台積電上班。南部氣候炎熱,不免流些汗水。他不疾不徐地將腳踏車停放在室內專屬車位內,隨後進到公司特設的淋浴間內沖涼,換上工作服後開始一天愉快的上班。

     這些想像現在似乎還是個夢,不過在台積電南科興建中的14廠工程藍圖裡,已納入這些設計概念,為的是鼓勵員工使用更低汙染,甚至無汙染的交通工具上下班,以降低二氧化碳的排放。

     過去20年來一直是台灣企業經營績效與公司治理的模範生,這一次,台積電在全球減碳風潮下,內湖廠房也要成為響應全球減碳風潮的模範生。

     台積電計畫展開的減碳大工程,不僅在內湖廠房設計與製程上,更要員工在行動上也力行減碳生活。

     台積電新廠規劃暨工程處長莊子壽說,「公司的目標不僅是要自己做到減少溫室氣體排放,內湖廠房更要和產業界分享成功經驗,讓其他企業也能共襄盛舉,一起把減碳工作做好。」

     台積電早在2000年就加入台灣半導體協會提倡的溫室氣體排放減量計畫,期望在2010年時,全氟化合物(PFC)總排放量能減到1997到1999年的平均值再減少10%,台積電的配額是減下23.5萬噸的二氧化碳排放當量。

文章來源:www.gvm.com.tw/Boardcontent_13407.html

從捷運內湖線通車看內湖房地產市場

千呼萬喚之下,內湖捷運線於7月4日正式通車,近期房地產一片回春跡象,台北市內湖區佔了極大的篇幅,過去
總被視為台北市「郊區」的內湖地區,連房價也與台北市中心有一段差距,但近年來關於內湖區不動產市場的「
漲聲」始終不斷,筆者將從數個方向簡述內湖房地產現況及未來發展趨勢。

一、 捷運內湖線通車效應
目前捷運內湖線以銜接木柵線,估計內湖房地產將於99年年底再與南港線接軌,以往到達台北市中心如大安、
中正、信義等區域,需要40分鍾至一個小時不等的車程,捷運內湖線開通之後,初步估計從劍南站(大直美麗華
)到台北車站僅需約18分鐘,從松山機場捷運站到台北車站亦僅需14分鐘左右,大大提升了內湖房地產與台北市
中心商業區的可及性,也因此以往與台北市中心始終有一段落差的房價,從捷運內湖房地產線正式興建(動工為
91年5月份)起,房價便隨著興建期一路攀升,到今年第二季達到新一波的高峰。

二、 AIT動工,小天母意象形塑
    延宕多年的美國在台協會內湖房地產新館基地(簡稱AIT),似乎趕者這波捷運通車期熱潮,在6月22日正式動工
,也讓喊了許多年的「小天母」稱號有了實至名歸的機會,AIT的興建短期內對於內湖房地產地區的平均房價並
無太大的助益,倒是炒熱了內湖地區「郊區豪宅」的題材,如位於基地附近,已動工興建的「文心AIT」,為內
湖地區站上三位數的單價起跑,以及近年完工的「榮耀世紀」、「輝煌世紀」、「文心吟釀」等建案,成交價
格與今年元月份相較之下,平均上漲了10%〜15%左右,圍繞著AIT的星雲街、金湖路地段,儼然形成高級住宅群
聚之地。

三、 兩岸三通,陸資來台的商辦題材
    今年度上半年不動產最火紅的話題,不外乎陸資開放來台,雖然尚未具體成行,但間接帶動台商資金回流卻是
不爭的事實,因而首當其衝帶動了台北市地區的商用不動產市場。加上捷運內湖線通車,不論是陸資、台資、外
資都鎖定「大內科」這個蘊含潛力的地區,大量的就業人潮進一步增加週邊的住宅型不動產的需求,一連串的連
鎖反應不斷炒熱,讓內湖科技園區聚焦性十足。

四、 重劃區議題發酵,新移民型態進駐
    位於民權東路六段兩側的『四期重劃區』與緊鄰內湖科技園區的『五期重劃區』,發展漸具雛形。其中『四期
重劃區』雖然沒有捷運的加持,但強調低密度的住宅區規劃,對於居住環境寧適性重於機能性的消費者來說,反
而另成一格;而『五期重劃區』,發展歷程較之四期為新,但因五期重劃區與台北中心地區距離更近,未來潛力
可期,預計將形成新一波的新移民社區形態。    內湖地區在諸多因素交互影響中,前半年在一片低迷的房地產市
場顯得耀眼,但是下半年度真正的挑戰才開始,在一片利空出盡之下能否維持住現有的水準,相信仍然會是熱門
的話題。
文章來源:www.credit.com.tw/newweb/value/weekly/index.cfm?sn=31

關於內湖不動產

內湖不動產公司結合關係企業組成專業團隊
,開始對國內產業界提供多樣化的服務,在業界多獲好評。"工業不動產仲介 部",在五股工業區設立據點,主力服務五股工業區
、內湖科技園區、頂崁二大工業區,及新竹以北知各大工業區。

隨著房地產市場的變化,公司業務亦拓展至工業廠辦的設立申請,工業用地廠房、物流倉儲的規劃申請及上市上櫃之電子
、資訊大廠的廠證代辦等業務,客戶群更囊括國內眾多知名企業,公司也因而以累積相當之實力。

經多年的努力成果,本公司已略具規模,但我們並不以此自豪,反而更精益求精、自我鞭策,以赤誠的心堅持原則,使
土地有效利用並達到 最大收益。因為我們願意為「不動產」作最正確的服務,務使社會給予本公司更高的肯定與支持,
是所至盼。在感謝客戶群高度的肯定與支持之餘,本公司將繼續努力,秉持一貫的熱誠與專業水準,提供最令人滿意的
服務。

迅速有效的銷售管道,係建立在大量而完整企劃的媒體曝光上,針對不同的案件需求,透過專業行銷規劃及市調資料蒐集
,提供客戶在最短時間達成最大效益,所以在媒體運用上,透過我們下列的專業服務及業務推廣,將使其周邊效益達到最
高點。

大量媒體曝光

房地產電腦網路行銷。

全國性報紙行銷廣告刊登。

各部門物件及買方資料流通。

定點大型廣告帆布。

商圈案件看板。

DM及刊物派報。

銷售人員直效行銷。

本公司成員,人人均具有不動產專業知識與豐富銷售經驗,更難得的是每一位同仁,都願意熱誠地貢獻所學,提供客戶們完善的服務。
本公司也就在這群工作夥伴的群體合作下,思慮周詳、全力出擊。而獲致非常豐碩的成果。

本公司成員皆抱持以客為尊的精神,為貴公司服務是我們最大的光榮。今後成員們將不斷進修成長,更會隨著社會脈動,適時以最佳
陣容、最佳態度,提供最佳的服務。舉凡各項房地產地相關業務,本公司都樂意提供服務:

工業地產及物流倉儲廠辦之租賃買賣仲介。(工業用地、農業用地、廠辦大樓、透天廠房、店面賣場、倉儲用地)

公司設立、工廠登記代書業務。

工業用電力設計申請。

建管業務、使照用途變更。

土地開發及代銷業務企劃。(專案土地開發、土地合建規劃)

不動產法拍案件、代標、估價、代銷、代租案件。

一切不動產業務之受託及疑難雜症土地之處理。

在面對市場個案量體競爭與客源隱蔽的情況下,考驗著本公司與從業人員的態力與專業。深信在業主之指導與本公司全'
體同仁專注與全力以赴努力下,定可交出一張漂亮的成績單。
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